왕십리 뉴타운사업뿐만 아니라 재건축사업에서도 조합설립 동의요건을 충족하지 못함에 따라 취소소송이나 재건축결의무효소송으로 이어지면서 정비사업이 곤경에 처해 왔다.

 

이 때문에 지난해 2월 6일 「도시정비법」(이하 법) 관련조문 상당부분이 개정됐지만, 그 내용이 들쑥날쑥하다. 예를 들면, 재개발?도시환경정비사업에서는 관련 규정을 규제 강화한 반면, 재건축사업에서는 완화해 혼란스럽기까지 하다.

 

이를 개략적으로 살펴보면, 기존의 재개발·도시환경정비사업에서 조합설립인가의 동의 요건으로 토지등소유자 총수 3/4 이상의 동의가 필요했지만, 개정후에는 추가로 토지면적 1/2 이상 동의를 받도록 했다. 대(大)토지를 소유한 자의 권리침해를 방지하기 위했다고는 하지만 이것은 사실상 규제를 강화한 것이다.

 

반면, 재건축사업에서는 공동주택의 각 동별 토지면적(대지지분을 말함) 2/3 이상의 동의가 필요했던 것을 ‘1/2 이상’ 동의로 완화해 토지 지분면적이 큰 소수소유자의 알박기로 인해 사업이 지연되는 것을 방지하게 됐다고 개정이유를 밝히고 있다.

 

이외에도 토지등소유자의 동의방식 간소화하기 위해 추진위 구성에 동의한 토지등소유자는 조합설립의 동의로 의제했다. 사업초기인 추진위 구성에 동의한 자에 대해 조합설립인가 신청 전에 반대 의사표시한 경우를 제외하고는 조합설립의 동의로 계산하게 된다. 예를 들어, 추진위에서 토지등소유자 과반수가 그 구성에 동의했다면 이를 조합설립의 동의율에 포함할 수 있으며, 과반수를 넘어 3/4 이상이면 조합설립 동의율까지 충족시키게 된다.

 

그러나 이 의제규정(법 제13조제3항)에는 치명적인 결함이 내재해 있다. 우선 추진위(재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에 해당)에서 ‘토지등소유자’는 ‘법 제16조제1항에서의 토지등소유자의 수’와 같아서, 동의 의제규정을 적용할 수는 있다. 수(數)는 충족될 수 있지만 토지면적의 동의까지도 인정할 수 있는지의 문제가 남는다.

 

둘째로, 공동주택 재건축사업의 경우에도 동의 의제규정을 적용할 수 있느냐는 것이다. 앞에서와 달리, 재건축사업에서는 각 동별 동의율과 전체 동의율 모두가 필요해 이를 추진위원회에서부터 충족하기란 쉽지 않다. 또한, 추진위에서 전체 3/4 이상의 동의를 충족했다고 구청 실무자들이 이를 의제하려면 상당한 고민을 해야 할 것이다.

 

셋째는 단독주택 재건축사업에서이다. 추진위에서 토지등소유자의 3/4 이상을 충족하면, 이를 조합설립 동의로 의제할 수 있을 의문이다. 결론부터 이야기하자면 불가능하다. 단독주택 재건축조합설립의 동의에는 공동주택 재건축사업에서의 토지등소유자가 아닌 ‘토지 또는 건축물소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상’의 동의가 필요하기 때문이다(법 제16조제3항). 여기에서 ‘토지 또는 건축물소유자’란 둘 중의 하나가 아닌, 토지소유자와 건축물 소유자 모두를 말한다.

 

이 역시 추진위에서 토지등소유자의 3/4 이상 동의를 받았더라도, 구청 실무자들이 조합설립의 동의로 의제하기는 쉽지 않다. ‘토지소유자와 건축물 소유자’ 각각의 동의를 받아야 하며, 구청 역시 이를 요구할 것이 뻔하기 때문이다.

 

마지막으로 추진위원회에서의 동의를 조합설립동의인 ‘건설되는 건축물의 설계의 개요, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, 비용의 분담기준, 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항’인 4가지 요건에 대한 동의로 인정할 수 있느냐는 것이다.

 

게다가 추진위에서 조합설립으로의 의제를 위해 ‘조합설립에 대한 동의철회, 위 4가지 요건과 조합정관’에 대해 조합설립인가 신청일 60일 전까지 추진위 구성에 동의한 토지등소유자에게 등기우편으로 통지토록 해, 또다시 동의여부를 확인해야 한다면 이런 조항이 무슨 필요가 있겠는가. 그 밖에 추진위원회 승인 이후에도, 의제를 위한 동의서를 계속 걷을 수 있느냐는 문제도 도사리고 있다.