신도시 건설과 관련이 있는 대표적 법률로 도시개발법(기존의 토지구획정리사업법)이 있다. 이 법으로 도시개발사업을 시행하려면, 먼저 개발계획을 세워야 하지만 그렇다고 마스터플랜까지 세울 필요는 없다. 개발계획을 수립과 구역지정으로 진행할 수 있어 정비기본계획이 선행돼야 하는 정비사업보다는 비교적 수월하다.

 

반면, 기성시가지를 재건축·재개발하려면 개발계획만으로 진행이 불가능하다. 마스터플랜격인 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획)을 수립한 후에야 정비계획을 수립하고 정비구역 지정단계로 넘어갈 수 있다. 이런 과정을 지나 추진위에서 조합 단계로 넘어가게 된다. 그 이후 조합은 사업시행인가를 위한 소유권 확보를 위해 매도청구소송이나 수용권을 갖게 된다.

 

신도시가 아닌 기성시가지에서 도시개발법의 적용이 부각된 것은 은평 시범뉴타운사업(수용방식의 도시개발사업)에서이며, 단군 이래 최대 사업이라는 용산국제업무지구(수용방식의 도시개발사업)사업 또한 그 뒤를 잇고 있다. 특히, 용산국제업무지구사업은 원래의 도시개발계획을 수정해 인근의 재건축사업 추진단지까지 도시개발구역에 확대 편입했다. 이 때문에 치솟던 아파트가격이 곤두박질쳤다. 도시개발사업의 확장에 따라 재건축사업이 중단되면서 기약할 수 없는 형편이었기 때문이었다.

 

앞으로도 도시개발계획 수립과 정비기본계획이 얼마든지 충돌할 수 있을 것이며, 앞에서의 피해가 또 발생할 수 있다. 이렇게 정비기본계획의 수립에 의해 진행되던 정비사업이 도시개발사업 때문에 중단됐다면, 이를 어떻게 받아 들여야 할까?
우리는 살아가면서 우연히 또는 필연적으로 도시개발법, 「도시정비법」 등과 부닥칠 수 있어, 피해 예방을 위해서 전문가가 아니라도 법률을 알아야 한다.

 

◆정비기본계획의 수립
서울시의 경우, 재개발·도시환경정비사업, 재건축사업을 시행하려면 해당 지역이 먼저 정비기본계획에 포함돼야 한다. 이 정비기본계획에는 정비사업의 기본방향 외에도 정비구역으로 지정할 예정구역(이하 정비예정구역)의 개략적 범위, 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기 포함) 등이 포함돼 있다.

 

정비기본계획의 수립절차는 ‘서울시장·광역시장?대도시 시장의 정비기본계획(안)의 작성→14일 이상 주민공람→시 의회 의견청취(통지한 날부터 60일)→시 도시계획위원회 심의→수립·고시’로 이어진다.

 

예를 들어, 부산시에서 재개발사업을 하려면 먼저 해당 지역이 정비기본계획(재개발사업편)에 포함돼 있어야 한다. 포함되지 않았다면 주민들에 의한 구역지정 제안 이전에 정비기본계획의 변경이 먼저 이뤄져야 한다. 실무에서는 ‘정비기본계획의 변경 및 정비계획 수립’으로 병합해 처리가 가능하다.

 

◆정비기본계획의 변경
특별시, 광역시 또는 인구 50만명 이상의 대도시 시장은 10년 단위로 정비기본계획을 세우며 5년마다 타당성을 검토해야 한다. 이를 근거로 도시정비법이 시행되면서 서울시는 2004년부터 정비사업 별로 정비기본계획을 수립한 바 있다.

 

정비기본계획은 마스터플랜으로 정비사업의 이정표다. 그러므로 정비기본계획 밖에 있는 재개발·도시환경정비사업 등은 사업진행이 불가능하다. 정비기본계획에 포함돼야 시행할 정비사업 별 사업예정구역이 확정된다. 정비사업을 하려면 정비기본계획이 수립돼야 하며, 그 범위 내에서 정비계획의 수립과 구역지정을 받을 수 있다.

 

지난 4월 22일 서울시장은 전반적인 정비기본계획을 변경하기 위해 주민공람을 한 바 있다(법 제3조제3항 참조). 여기에 새롭게 정비예정구역에 포함될 지역과 해제되는 지역을 예고하고 있는데, 정비사업을 준비하고 있다면 향후 정비기본계획의 변경 여부를 지켜봐야 한다.