대법원은 지난 9월 9일 판결(대법원 2010.9.9. 선고 2009두16824 판결)을 통해 재개발사업에 있어서 논란이 됐던 주거이전비 지급청구권 발생 기준시점이 정비계획 공람공고일임을 선언했는바, 그 주요 내용과 이에 따른 몇 가지 쟁점들을 살펴보고 이에 대한 개인적 의견을 밝히고자 한다.

 

이 사건 원심판결은 주택재개발사업의 사업시행인가를 고시한 날을 기준으로 3월 이상 거주한 세입자에게 주거이전비를 보상해야 한다고 했지만, 대법원은 이를 파기환송하면서 ‘「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법) 및 「도시정비법」상 각 규정의 내용, 형식 및 입법경위, 주거이전비는 당해 공익사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려해 사업추진을 원활케 하려는 정책적인 목적과 주거 이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 성격의 것인 점 등을 종합하면, 도시정비법상 주거용 건축물 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다고 봄이 상당하다‘라고 판시했다.

 

이에 따라 재개발사업에 있어서 주거이전비의 지급기준일이 사업시행인가 고시일이 아니라 정비계획 공람공고일이라는 점은 명확해 졌지만 여전히 남는 법률적 쟁점들이 있는데, 그 중 하나가 사업인정고시일 등에 주거이전비 청구권이 구체적으로 발생한 것으로 볼 수 있는지 여부이다. 대법원 판례는 특수한 사례(시설녹지조성사업에 관한 실시계획인가 고시일 현재 3월 이상 거주한 세입자가 행정청의 주거이전비 산정통보일 이전에 화재로 인해 거주하는 건물 부분이 멸실되는 바람에 공익사업시행지구 밖으로 이주한 사안이다)이기는 하지만 ‘공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 해당하는 세입자는 이후의 사업시행자의 주거이전비 산정통보일 또는 수용개시일까지 계속 거주할 것을 요함이 없이 위 사업인정고시일 등에 바로 주거이전비와 이사비 청구권을 취득한다고 볼 것이다’라고 판시한바 있으나, 실무에서는 ‘사업인정고시일 등’ 현재 사업시행자가 없는 경우가 있을 뿐만 아니라, 토지보상법 시행규칙 제54조제2항에서 주거이전비 지급대상자를 ‘사업인정고시일 등 당시 3월 이상 거주한 세입자’로 규정한 것이 아니라 ‘공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 3월 이상 거주한 자’로 규정돼 있음을 근거로 사업인정고시일 등 3월 전부터 최초 보상개시일까지 거주해야만 비로소 주거이전비 청구권이 구체적으로 발생한다고 보고 있다.

 

개인적으로 위 대법원 판례는 지나치게 특수한 사례의 해결을 위한 법 해석론으로서 일반화하기 곤란하다고 생각한다. 왜냐하면 사업인정고시일 등으로부터 보상계획 공고 및 실제 보상개시일까지 상당한 기간이 경과될 수 있고, 이 사이에 세입자의 변경이 있는 경우 사업인정고시일 당시의 세입자를 주거이전비 청구권자로 해석하는 것이 부당할 수도 있기 때문이다. 따라서 주거이전비가 조기 이주의 장려 및 사회보장적 차원에서 인정된다는 점과 토지보상법령이 ‘공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 세입자’를 주거이전비 청구권자로 규정하고 있는 점을 고려하면 주거이전비 청구권은 ‘사업인정고시일 등 3월 전부터 거주한 세입자로서 최소한 사업시행자의 보상계획 공고일 또는 최초 보상개시일까지 거주한 자’에게 ‘보상계획 공고일 또는 최초 보상개시일’에 발생하는 것으로 해석하는 것이 옳다고 생각한다.

 

다만, 이러한 요건을 엄격하게 해석하면 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되더라도 보상계획 공고일 또는 최초 보상개시일까지 무조건 거주할 것을 강요하는 것이 돼 부당한 점이 있다. 따라서 이 경우 사업인정고시일 등 현재 거주한 세입자가 해당 건축물의 소유자로부터 계약기간 만료 등의 이유로 강제로 퇴거를 강요받거나 해당 거주 부분에 새로운 세입자가 거주하지 않는 등의 요건을 충족한다면 그 세입자에게는 주거이전비 청구권을 인정하는 것으로 해석?운용해야 할 것이다.

 

입법론적으로 보면 주택재개발사업의 경우 정비계획 공람공고일부터 실제 이주일까지 상당한 기간이 소요되고, 주거용 건축물의 세입자가 다른 공익사업보다 훨씬 많이 거주한다는 점에서 정비사업의 사업성에 미치는 영향이 지대하다는 현실도 감안해 도시정비법 제40조제1항 단서에 따라 정비사업에 맞는 주거이전비 지급기준 및 절차를 마련하는 것이 매우 바람직할 것이다. 이 경우 주거이전비 지급대상을 무주택세대주로 한정하고, 세입자 세대의 소득을 기준으로 주거이전비를 산정하는 등의 새로운 접근법이 최우선적으로 모색돼야 한다.