정비기본계획이 수립·고시되면 개략적인 사업범위가 결정되는데, 이를 ‘정비예정구역’이라 하며, 정비예정구역의 범위 내에서 정비구역이 정해지게 된다. 일부 지역이 정비예정구역 밖에 있어서 이 지역을 포함해야 사업이 가능하다면, 정비기본계획을 변경해서 정비예정구역에 포함시켜야 한다. 변경돼 포함된 지역이 경미한 변경인 경우(주민공람, 지방의회 의견청휘, 도시계획위원회 심의 생략), 정비기본계획의 변경과 동시에 정비계획을 변경하여 사업을 진행하게 된다.

 

이렇게 정비예정구역에 포함돼야 정비계획 수립이 가능해 진다. 따라서 정비예정구역이나 정비구역에 포함됐는지 여부에 따라 기존 주택 가격의 차이가 있으며 때로는 2배 이상의 차이도 있다.

 

정비예정구역의 기능은 이것으로 끝나지 않는데, 신축주택을 공급받을 수 있는 권리산정기준일 및 건축제한 등이 그것이다. 신축주택을 공급받을 수 있는 권리산정일과의 관계는 다음과 같다. 지난해 10월 1일 정비기본계획이 변경됐다고 가정했을 때 정비구역 지정·고시일은 그 이듬해 9월 1일이며, 서울시장은 투기억제를 위해 2010년 8월 1일을 기준일로 시보에 고시했을 경우, 한 토지등소유자가 기준일 이후인 2010년 9월 1일 다가구주택을 다세대주택으로 전환했다면 다세대로 전환된 구분소유자에게 각 주택공급이 가능할까.

 

서울시 도시정비조례 개정이전의 경우 조례 시행일인 2003년 12월 30일 이전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 구분등기를 완료한 주택에만 각 주택공급이 가능했다(부칙 제5조, 2003.12.30).

 

그러나 지난해 2월 6일 도시정비법 제50조의2 규정이 신설되면서 정비기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정한 2010년 8월 1일 이후에 다세대주택으로 전환을 해도 주택공급이 가능하다. 여기서 유의할 점은 재개발·단독주택 재건축사업의 경우 다세대로 전환하여 주택공급을 받으려면, 2010년 7월 15일 이후 정비기본계획(정비예정구역으로 신규 편입지역 포함)을 수립되는 분부터 적용된다(조례 부칙 제3조, 2010.7.15). 그러므로 2010년 7월 15일 이전에 이미 정비기본계획에 포함돼 있다면, 권리산정기준일이 2003년 12월 30일 이전이 아닌 새로운 구역지정 고시일 이전이면 가능하다는 기간 혜택을 받을 수 없다.

 

건축제한과의 관계는 다음과 같다. 정비기본계획의 수립을 위해 주민공람 중이라도 3년 이내의 기간 동안 건축제한이 가능하다. 그 기간 경과 시 또다시 1회에 한해 1년의 범위 안에서 건축제한을 연장할 수 있다. 최근 서울 일부지역에서는 건축제한기간이 지나서도 정비기본계획이 수립되지 않자 건축물을 신축하려는 자와 이를 저지하려는 주민 간 갈등으로까지 번지고 있다. 적정한 정비기본계획의 수립이 요구된다.

 

정비기본계획이 없는 지역에서 재건축?재개발사업은 어떻게 해야 할까. 서울시의 경우, 정비기본계획에서 정한 정비예정구역의 단계별 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과돼도 구청장이 정비계획이 수립되지 않는 경우에만 주민들이 정비계획의 입안을 제안할 수 있다. 이와 달리, 인구 50만 미만인 경우(예, 광명시) 정비계획의 수립시기에 규제받지 않고 요건에 맞으면 언제든지 정비계획의 입안을 제안할 수 있다. 단, 해당 주민 총수의 70% 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 주민 동의가 필요하다. 서울시는 정비계획 입안권자의 의무자인 구청장이 비용부담을 내야 하지만, 광명시의 경우 주민이 제안해야 하므로 그 비용을 주민이 지불하게 된다.

 

그러나 인구 50만 미만이라도 다른 형태로 정비기본계획의 수립으로 의제 받아 진행하기도 하는 곳도 있다. 구리시는 정비기본계획 수립 의무지역이 아니지만, 인창?수택 재정비촉진구역의 경우, 대부분 재개발사업장으로 구성된 이곳은 「재정비특별법」에 의해 촉진구역으로 결정·고시됨에 따라 그 효력으로 정비기본계획 및 정비계획이 수립된 것으로 의제받았음으로, 고시 이후에는 추진위를 구성하고 도시정비법의 진행에 따라 같은 절차를 밟게 된다.