◆도시환경정비예정구역 지정요건의 신설 및 의제 사항
1976년 도시재개발법이 제정된 이후, 1978년 서울시는 도심재개발지본계획을 최초로 수립한 바 있다. 그러나 그 이전(도심재개발기본계획이 없는 상태를 말함)에도 도심재개발예정구역(현재의 도시환경정비예정구역)으로 지정된 사례가 있는데, 현재까지도 도시환경정비예정구역으로 남아 있는 문제점이 있었다.

 

이를 해소하기 위해 정비기본계획의 변경이 필요한데, 2003년 7월 1일 이후 도시정비법에서는 인구 50만 이상의 대도시 시장은 10년 단위로 정비기본계획을 세우며 5년마다 타당성 검토토록 했고, 수립된 정비기본계획의 변경을 위해 '2020 정비기본계획'이 변경·고시됐다.

 

원래 도시환경정비예정구역에서는 다른 재개발·재건축사업과는 달리, 지정의 재량 범위가 비교적 넓다. '2020 정비기본계획'에서는 행정청의 자의적 행위를 해소하면서 그 정형성을 위해 검토기준인 도시환경정비예정구역의 지정 요건을 신설했다. 노후도(30년 이상 경과 건축물 비율 30%이상), 과소필지(150㎡ 미만 필지 비율 40% 이상), 저밀이용(2층 이하 건축물 비율 50% 이상) 중 2가지 이상 요건을 충족하도록 한 것이 그것이다.

 

이와 함께, 서울시는 「준공업지역 도시환경정비사업 시행방안(2007.9.12)」에 따라 영등포구 양평1, 14구역, 당산8구역을 재개발사업에서 도시환경정비사업으로 사업방식으로 전환해 도시환경정비예정구역으로 지정 의제하겠다고 한다. 그 외에 「한강 공공성 재편계획」에 다른 여의도·합정지역의 전략정비구역 및 「준공업지역 종합발전계획」의 우선정비대상구역 4개소는 현재 세부개발계획 수립단계에 있어 향후 세부개발계획(지구단위계획, 정비계획)이 수립될 경우 도시환경정비예정구역의 지정으로 간주하겠다고 한다.

 

이렇게 해서 탄생하는 것이 정비예정구역이다. 재개발사업의 경우에도 마찬가지 이지만, 사업의 특수성으로 도시환경정비예정구역의 지정행위로 인한 후유증이 크게 남는다. 한번 정비예정구역으로 지정되면, 해당 지역의 정비사업이 완료돼도 그대로 정비구역으로 남아 있기 때문이다. 이에 대한 대책으로 후술하는 ‘정비구역편’에서 별도로 설명하기로 한다.

 

◆최근 서울시의 정비기본계획에 대한 제도 개선 움직임
광범위한 정비예정구역의 설정은 오히려 투기를 불러일으킬 우려가 있다는 지적과 함께 이를 축소시키자는 움직임이 서울, 부산등지에서 있었다. 특히, 정비기본계획의 수립업무에 대해 3~40년 실무 노하우를 갖고 있는 곳이 서울시는 올해 초 투기억제를 위해 정비예정구역 제도를 바꾸자는 내용으로 하는 주거지종합관리계획의 법제화를 진행한 바 있다.

 

한나라당 의원이 대표발의한 도시정비법 개정안에는 도시정비법 제3조의 제명을 ‘도시·주거환경정비기본계획의 수립’에서 ‘주거지종합관리계획의 수립’으로 변경하고 제3조제1항의 내용 중 ‘도시·주거환경정비기본계획’과 ‘기본계획’을 모두 ‘주거지종합관리계획’으로 변경했으며 정비예정구역에 관한 규정인 제3조제1항을 삭제했다.

 

또한, 법 제3조제1항 각 호 외의 부분 단서 중 ‘「지방자치법」제175조에 따른 서울시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상 대도시가 아닌 경우 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시를 제외하고 기본계획’을, ‘대통령령으로 정하는 소규모 시의 경우에는 주거지종합관리계획’이란 내용으로 바꾸겠다고 한다.

 

최근 서울시는 '2020 정비기본계획 용역안'이 제출됐지만, 이를 당장 시행하지는 않겠다고 한다. 새롭게 정비예정구역을 지정하는 경우에는 지분쪼개기와 투기가 발생할 것이라는 이유를 들고 있다. 또다시 ‘주거지종합관리계획’의 시행을 주장하고 있다.

 

지난 10월 서울시 시정개발연구원에서는 정비기본계획 제도개선을 이유로 다음과 같이 법 개정을 추진하는 것으로 알려졌다. 정비기본계획의 내용(법 제3조제1항)인 ‘주거지 관리계획, 토지이용계획·정비기반시설계획·공동이용시설설치계획 및 교통계획’ 대신 ‘인구 및 주택수급계획, 주거생활권역의 설정, 주거생활권역별 주거지관리 및 정비구상, 주거생활권역별 토지이용계획·교통계획·공원녹지 등 환경계획·사회복지시설 및 주민문화시설 등 설치계획, 촉진지구의 개략적 범위, 정비구역 및 촉진지구별 건폐율·용적률 등 건축계획, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획·공원녹지 및 환경보전계획’을 추가하고 있다.