재개발ㆍ재건축사업이 어려움에 처하게되자 '틈새시장'으로 지역주택조합사업이나 리모델링사업이 부상하고 있다. 지역주택조합의 경우 서울보다는 수도권이나 지방에서 진행되고 있으며, 리모델링사업의 경우 경기도 분당이 주요 대상지역으로 손꼽힌다.

 

지역주택조합 시프트의 경우 기존 역세권 시프트보다 공급가가 낮을 것으로 예상돼 주목받는다. 지역주택조합원들은 1000만원 안팎의 초기 운영비만으로 사업 착수가 가능해 장기적인 정비사업보다 상대적으로 사업기간이 짧다. 또한 주택청약통장이 필요 없어 청약결쟁순위에 관계없다는 장점이 있다.

그럼에도 불구하고 국내에 이들을 위한 안내서나 설명서가 없어 본지에서는 지역직장과 리모델링주택조합사업 해설을 위해 연재하기로 하였다.

 

기존의 주택건설촉진법에서는 주택조합을 지역․직장주택조합과 재건축조합으로 분류하였다(주택건설촉진법 제3조제9호).

전면개정된 2003.5.29 주택법에서는 주택조합의 범위가 확장되어 지역․직장주택조합 외에도 임대주택조합과 리모델링주택조합이 추가되었다(주택법 제2조제9호).

 

여기에서는 사업의 특성상 주택조합의 범위를 임대주택조합을 제외한 지역․직장주택조합과 리모델링주택조합을 위주로 설명하기로 한다. 특히 임대주택조합의 설립은 임대주택법령(법 제7조, 영 제9조)을 적용하고 있기 때문이다.

 

1) 의의

‘주택조합’이란 많은 수의 구성원이 주택을 마련하기 위해 구성한 조합으로서 지역주택조합과 직장주택조합, 리모델링을 하기 위한 리모델링주택조합이 있다(주택법 제2조제9호).
주택법에서 규정하였던 임대주택조합은 2008.3.21 임대주택법의 전부개정으로 임대주택법 제2조제5호에서 규정하면서 임대사업자에 포함하였다(동조 제4호).

 

2) 종류

 

① 지역주택조합
‘지역주택조합’이란 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 말한다(법 제2조제11호 가목).

개정 전에는 "같은 특별시․광역시․시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)”으로 묶었으나, 수도권과밀억제권역인 서울시, 인천시, 경기도를 하나로 묶는 등 완화하였다. 대전광역시의 경우에도 충청남도와 세종특별자치시를 하나로 묶었다.
․ 서울특별시·인천광역시 및 경기도
․ 대전광역시·충청남도 및 세종특별자치시
․ 충청북도
․ 광주광역시 및 전라남도
․ 전라북도
․ 대구광역시 및 경상북도
․ 부산광역시·울산광역시 및 경상남도
․ 강원도
․ 제주특별자치도

 

② 지역주택조합
직장주택조합은 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이다(동조 제11호 나목).

양자는 무주택자이거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주를 요건으로 하는 점에서는 같지만(국민주택을 공급받지 위한 직장주택조합의 경우에는 무주택자이어야 함), 지역주택조합과는 달리 직장주택조합은 같은 직장을 요건으로 하는 점에서 서로 다르다(영 제38조).

 

③ 리모델링주택조합
공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합이다(동조 제11호 다목).

 

리모델링주택조합은 지역․직장주택조합과는 달리 조합원들의 별도 동의율에 의하여 리모델링주택조합이나 입주자대표회의에서 시장․군수․구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다(영 47조제4항).

 

1) 비법인사단
주택조합(이하 “지역․직장주택조합, 리모델링주택조합”을 말한다)의 법률적 성질은 민법상의 조합이 아닌 비법인사단이다(대법원 1997. 1. 24선고 96다39721판결, 1999. 10. 22선고 97다49398판결). 따라서 주택법에 의한 주택조합은 민법상 법인에 관한 규정 중 법인격을 전제로 한 조항을 제외하고는 원칙적으로 민법이 준용된다.

그러나 리모델링주택조합은 주택법상의 다른 주택조합과 그 성격이 매우 다르다. 지역․직장주택조합 모두 조합원 소유의 주택을 신축․취득하는 것에 주목적이 있는 것과 달리 리모델링주택조합은 기존 소유주택을 전제로 증․개축 또는 대수선하는 것으로 리모델링 결의, 매도청구권 행사, 이주, 세입자와의 갈등 등으로 기존 재건축조합과 유사한 형태로 사업이 진행될 수밖에 없다.

2) 주택조합의 법인설립등기 가능여부
주택법 제32조에 따라 설립된 주택조합은 현행법상 법인으로서 설립등기를 할 수 있다는 명문의 규정이 없으므로 법인설립등기를 할 수 없다고 보아야 할 것이다. 또한 주택조합은 현행법상 등기사항이 아니므로 그 조합에 대해 설립등기가 마쳐졌다면 당사자의 신청 또는 등기관의 직권으로 말소하여야 한다(등기 3402-385. 1995.5.18).

그러나 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)상 재건축․재개발․도시환경정비조합(동법 제18조), 도시개발법상 도시개발조합(동법 제15조)의 경우, 조합의 법인격을 부여하여 강제로 법인설립등기를 하도록 규정하고 있다.

 

 

                                                               도시개발신문 발행인

                                                                전   연   규