주거환경개선사업은 일반적으로 사업성이 열악해 재개발사업을 추진하기 곤란한 지역을 대상으로 행정청 등이 정비기반시설만 설치하고 현지 주민들 스스로 주택을 개량하는 방식 또는 행정청 등이 전면에 나서 공동주택단지를 건설해 이를 주민들에게 우선 공급하는 방식으로 시행된다. 사업성을 보완해 주기 위한 각종 특례규정이 마련돼 있는 바, 이를 간략히 살펴보기로 한다.

우선 주거환경개선사업에 따른 건축허가를 받는 때와 부동산등기(소유권 보존등기 또는 이전등기에 한한다)를 하는 때에는 주택법 제68조의 국민주택채권의 매입에 관한 규정이 적용되지 않는다(도시정비법 제42조제1항). 주택법 제68조에 따르면 국가 또는 지자체로부터 면허·허가·인가를 받는 자, 국가 또는 지자체에 등기·등록을 신청하는 자, 국가·지자체 또는「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 및 주택법에 따라 건설·공급하는 주택을 공급받는 자는 원칙적으로 국민주택채권을 매입하도록 의무화돼 있다.

현지개량방식의 주거환경개선사업으로 토지등소유자가 직접 건축허가를 받아 새로운 주택을 건설해 소유권 보존등기를 하거나, 공동주택건설방식의 주거환경개선사업으로 사업시행자가 공동주택을 건설해 토지등소유자에게 공급할 때에는 사업시행인가 시 및 준공에 따른 소유권 보존등기 및 사업시행자로부터 토지등소유자 명의로의 소유권 이전등기 시에는 주택법 제68조에 따른 국민주택채권의 매입의무가 발생하는 것이 원칙이다.

그러나 이를 면제함으로써 토지등소유자와 사업시행자의 경제적 부담을 다소 완화시키고 있다. 다만, 주택법 시행령에서 사업시행자가 국가, 지자체 및 공공기관 등인 경우에는 국민주택채권의 매입의무를 면제하고 있고(주택법 시행령 별표12 제1호), 건축허가를 신청할 때에 국민주택채권을 매입한 자가 사용승인을 마친 건축물에 대해 소유권 보존등기를 할 때에도 국민주택채권을 매입하지 않도록 하는 규정(주택법 시행령 별표12 제2호 라목)을 직접 두고 있으므로, 실질적으로 도시정비법에 따라 국민주택채권 매입의무가 면제되는 경우는 토지등소유자가 건축허가를 받은 경우와 사업시행자로부터 토지등소유자가 주택을 공급받아 소유권 이전등기를 할 경우만 해당한다.

두 번째로 주거환경개선구역 안에서 국토계획법 제43조제2항의 규정에 의한 도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치의 기준 등에 관하여는 국토부령이 따로 정하는 바에 의한다(도시정비법 제42조제2항). 이에 따라 같은 법 시행규칙 제10조에서는 주거환경개선사업을 위한 정비구역 안에서의 도시계획시설의 결정·구조 및 설치의 기준 등은 도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙에 의하되, 시·도지사는 지역여건을 고려할 때 위 기준을 적용하는 것이 곤란하다고 인정하는 경우에는 국토계획법 제113조제1항의 규정에 의한 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화할 수 있다고 규정하고 있다. 하지만 시·도지사가 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐 개별적으로 도시계획시설의 결정·구조 및 설치의 기준을 완화하도록 허용하는 사례는 거의 없는 것 같다.

마지막으로 주거환경개선사업의 사업시행자는 건축법 제44조의 규정에 의한 대지와 도로의 관계(소방활동에 지장이 없는 경우에 한한다)와 건축법 제60조 및 제61조의 규정에 의한 건축물의 높이제한(사업시행자가 공동주택을 건설·공급하는 경우에 한한다)에 대하여는 시·도조례가 정하는 바에 따라 그 기준을 따로 정할 수 있다(도시정비법 제42조제3항).

현행 도시정비법은 종전 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법과 달리 각종 건축기준의 완화에 관한 규정을 대폭 축소하였는바, 이는 주거환경개선사업 시행 원활화를 위해 건축법, 주차장법 등에 대한 규정을 각 지자체별로 조례로 지나치게 완화한 결과 사생활 침해, 일조권 방해 등을 초래하고 주차난을 불러오는 등 오히려 주거환경 및 도시환경을 저해하는 부정적인 요인이 많았기 때문이다.

이와 같이 주거환경개선사업에 있어서 완화 적용이 가능한 건축기준이 대폭 축소됐음에도 불구하고 현재 위에 관한 특례조항을 규정한 시·도조례도 없어 사실상 사문화돼 있어 문제이다. 아울러 현행 법조문은 마치 사업시행자가 시·도조례가 정하는 바에 따라 그 기준을 따로 정할 수 있는 것으로 규정돼 있지만 사업시행자는 시·도조례가 정하는 기준에 따라 이를 적용받는 자에 불과하므로 이에 관한 문구도 개정돼야 할 것이다.