<전연규 칼럼>
문제는 도시정비법 제19조제1항 1호~3호를 없애라!
도시정비법 제19조(제1항제3호 신설)가 지금의 내용으로 바뀐 것은 2009.2.6이었다.
“조합설립인가를 받은 이후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때”에는 그 수인 중 대표하는 1인을 조합원으로 본다는 거였다. 즉 조합설립 후 1인의 소유자로부터 토지나 건축물 소유권이 분리돼 여러 사람으로 나뉜 경우 대표자 1인에게만 분양권을 주겠다는 것으로, 다른 말이 없어 재개발․재건축, 도시환경정비조합 모두가 해당된다고 해석할 수밖에 없었다.
재개발․재건축조합은 이해득실을 따지며 여기저기 질의를 하였다. 이에 부담을 느낀 국토해양부는 법제처에 유권해석을 떠다밀었고, 여기에 불을 붙인 것이 2010.2.22 법제처 해석이었다.
도시정비법(제19조제1항제3호)에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자가 해당 정비사업에 따른 건축물을 법 제50조제1항에 따라 분양 받을 수 있느냐는 질의에 법제처는 이렇게 답했다. 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 시행하는 정비사업의 경우에도 도시정비법에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자는 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제50조제1항에 따라 분양 받을 수 없다는 거였다.
이 문리(文理)해석으로 시장은 들끓었고 아우성이었다. 여기에서 이 규정과 법제처 해석에 대해 필자는 여러 차례 입장을 표현한 바 있으므로 또다시 이야기는 그만두겠다.
언제나 그랬듯이 오해는 또 다른 오해를 낳고 이를 완화하려는 움직임이 2011.9.16 부칙을 개정하게 되었다. 그러나 아무리 읽어도 이해가 어려운 것은 나에게 국한된 것인지. 이는 그 후 2012.2.1 또다시 부칙을 개정하면서 똑같이 재현된다.
2011.9.16 개정된 부칙 제10조를 해석하면 이렇다. 1호의 내용은 조합설립인가를 받은 후의 경우로서 토지나 건축물의 소유권을 합한 2개나 토지나 건축물 각각의 합이 2을 가진 소유자로부터 2011.1.1 전에 하나를 양수한 자에게는 별도의 조합원 자격을 주겠다는 것이다. 2011.1.1 후에 양수한 자이거나 각 목의 합이 2 이상은 3이나 그 이상인 경우는 포함되지 않는다. 2호는 2011.1.1 이전에 토지나 건축물의 합이 2이거나, 각각의 합이 2를 소유한 경우, 이 중 하나를 2011.12.31까지 양도하는 경우에는 양도인이나 양수인 모두가 조합원으로서의 자격을 취득하여 분양권을 받을 수 있다. 그러나 2011.9.16 개정된 이 규정은 토지나 건축물의 합을 2로 한정한 것으로, 그 이상인 경우에는 이를 양수한 자에게는 해당되지 않는다.
결국 효과가 미미하다는 비난으로 2012.2.1 또다시 개정되었다.
2011.9.16에서의 2호(12.31까지 양도하는 경우)와는 달리 “2 이상”이라는 표현을 쓰고 있다. 즉 임대사업자인 경우 자신의 것을 포함한 4까지 가능하다는 것이다. 자신의 것 하나를 제외한 3까지를 12,31까지 양도하는 경우 양수인 3인 각자는 조합원의 자격을 취득할 수 있어 분양권을 가질 수 있다.
토지나 건축물을 따라 분리해 양도․양수한 경우에는 재개발과는 달리, 재건축사업에는 조합원 자격 자체를 취득하기가 원천적으로 불가능하다. 그럼에도 불구하고 앞서 이야기한 바와 같이 옥석구분의 형태로, 재건축조합에까지 해당된다는 것이 유관기관의 의지였다.
그러나 법 제19조제2항을 살펴보라.
강남구, 서초구, 송파구인 투기과열지구가 지난 해 말에 해제된 지금 조합설립인가 전후를 막론하고 그 매매가 자유로우며, 이를 취득해도 조합원의 자격을 취득할 수 있다. 그러나 사정이 더 열악한 재개발․도시환경정비조합의 경우만 조합설립인가 후에 앞의 경우(제19조제1항)와 같은 규제가 따른다. 그동안 뉴타운사업의 출구전략과 함께, 완화책으로 5.10대책이나 분양가상한제, 재건축 초과이익환수법, DTI 완화까지 거론되는 이 마당에 굳이 법 제19조제1항이 남아 있어야 하는지 모를 일이다.
세상이 혼란스럽다.
도처에 무림의 고수가 있는 것 같지만, 이곳 정비사업의 세계에 그런 고수가 보이지 않아 안타깝다.
전연규 발행인 cyq99@hanmail.net
