택지개발촉진법에 따른 택지개발사업은 공공시행자가 사업지구 내의 모든 토지를 협의매수 또는 수용해 택지를 조성한 후 이를 공급하는 방식으로 시행되는데, 이 경우 택지개발사업 완료 후 지적정리와 토지등기는 어떻게 하고 있을까? 현재 실무는 택지개발사업이 완료될 경우 지적확정측량에 의하여 종전 지적공부가 전부 폐쇄되고 새로운 지적공부가 작성되면 이에 대한 확정시행 공고가 있은 후 사업시행자의 명의로 토지개발사업의 시행에 따른 종전 토지에 관한 등기의 말소등기와 새로이 조성된 토지에 관한 소유권보존등기를 동시에 신청하게 돼 있다. 다만, 이러한 절차는 2007. 6. 4. 등기예규 제1191호 「토지개발사업 등에 의한 토지 이동에 따른 등기업무처리지침」이 제정된 이후에 하는 등기방식으로 그 전에는 이에 관한 절차규정이 없어 「환지등기절차 등에 관한 업무처리지침」(2005. 7. 22. 등기예규 제1107호) 등을 준용해 환지등기의 방식으로 토지등기부를 정리했다.
이처럼 「토지개발사업 등에 의한 토지 이동에 따른 등기업무처리지침」이 제정되기 전에 택지개발사업이 준공된 경우에는 실제로 환지계획의 인가나 환지처분 공고 등의 행정처분이 존재하지 아니함에도 법원의 등기관례에 따라 환지등기의 방식으로 토지등기부를 정리하는 방법밖에 선택할 수 없어 부득불 종전 토지와 지적확정측량에 따른 새로운 토지의 지번을 단순 나열, 비교해 적절히 지번 순으로 환지확정지정서를 작성하여 환지등기의 형식으로 토지등기부를 정리했다.
한편 도시개발법은 제42조제1항에서 “환지계획에서 정해진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.”라고 규정하는 한편 제42조제5항에서는 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다.”라고 규정해 환지처분의 효과로서 종전 토지에 대한 소유권이 새로운 환지로 완전히 이전하고, 체비지와 보류지 같이 종전 토지가 없는 경우에는 사업시행자 등이 해당 토지를 원시 취득하는 사실을 명시하고 있는데, 이는 법률의 규정에 따른 물권변동으로서 환지등기 여부와 상관없이 그 효력이 완성되는 것이다. 따라서 환지방식의 도시개발사업의 경우 종전 토지의 소유권이 새로운 환지로 이전하는 효과는 환지처분 공고의 효력에 기인하는 것이지 그 후속절차인 환지등기를 통해 발생하는 것이 아니다.
따라서 택지개발사업이 환지방식이 아닌 수용방식으로 이루어지는 경우 비록 환지등기를 통하여 토지등기부를 정리하더라도 환지방식의 도시개발사업에 있어서와 같이 종전 토지와 준공 후 토지 간에 어떠한 상관관계도 없으므로 종전 토지의 소유권이 새로운 토지의 소유권으로 이전한다고 보는 것은 전혀 법적인 근거가 없는 것이다. 하지만 우리 대법원은 1995. 3. 17. 선고 94다15592 판결에서 “한국토지개발공사가 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업을 시행하면서 개발지구 내의 개인 소유 토지를 수용해 다른 네 필지로 환지한 다음 이를 분양하였는데, 토지의 수용대금 중 1/2이 원소유자 앞으로 공탁되지 않아 그 부분에 해당하는 토지의 수용이 수용 당시에 소급해 무효로 된 것이라면, 환지되어 분양된 각 토지의 소유권 중 1/2지분은 원소유자에게 있다고 봄이 상당하고, 택지개발사업 시행 전의 토지와 시행 후의 토지 사이에 택지개발로 인해 당연히 동일성이 없어지게 됐다거나 또는 환지 전후의 토지를 동일한 것으로 보게 되는 효력이 없다고 볼 아무런 근거가 없다.”라고 판시함으로써 비록 수용방식의 택지개발사업이라 하더라도 환지등기의 효과로 소유권의 이전이 발생하는 것으로 보는 것 같다.
그러나 앞에서 언급한 바와 같이 환지방식의 도시개발사업에서의 소유권 이전이라는 법률적 효과는 환지처분에 기인하는 것이지 환지등기에 의해 비로소 발생하는 것이 아니라는 점과 택지개발촉진법 어디에도 택지개발사업 전·후의 토지 간에 소유권 이전의 효과가 발생한다는 규정이 없는 점 등을 고려하면 환지 형식으로 토지등기부가 정리되었다고 해 택지개발사업 전·후의 토지가 동일한 것으로 보는 것은 옳지 않다. 특히 택지개발사업지구 내의 어떤 토지를 수용한 경우 그 토지는 대물적 처분으로서 사업시행자가 그 소유권을 원시 취득하는데, 이 토지 역시 환지확정지정서상 환지 후 토지가 기재되는바(택지개발사업의 경우 모든 토지를 새로운 지번의 토지와 대응되게 환지확정지정서를 작성한다) 이러한 환지등기가 있다고 해 사업시행자가 원시 취득한 소유권의 대상 토지가 종전 토지에서 환지 후 토지로 변경된 것으로 볼 수 없다는 점을 고려한다면 더욱 그러하다. 향후 대법원의 새로운 판단을 기대해 본다.
