주택재개발사업과 관련하여 가장 빈번하게 사용되는 용어 중 하나가 권리가액으로 통상 권리가액이란 종전의 토지 및 건축물의 총 가액에 비례율[비례율은 (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입 - 총사업비) / 종전의 토지 및 건축물의 총 가액으로 산정된다. 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제4호의2서식 주택재개발(도시환경정비)사업조합 설립동의서 참조]을 곱하여 산정되는 것으로 이해하고 있지만, 현행 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(이하 “도시정비조례”라 한다)에서는 비례율이라는 개념을 사용하지도 않을 뿐만 아니라 권리가액이란 “관리처분계획기준일 현재 제27조제3항에 따라 산정된 종전 토지등의 총가액”으로 정의하고 있다(도시정비조례 제2조제4호). 따라서 우리가 관행적으로 사용하는 권리가액과 도시정비조례상 권리가액의 개념이 서로 다르다는 점에 유의해야 하는바, 아래에서는 현행 도시정비조례상 권리가액에 대하여 자세히 살펴보기로 한다.

도시정비조례에 따르면 권리가액이란 원래 종전 토지등의 총가액, 즉 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 말하는 것이지만, 도시정비조례 제27조제3항에 따라 ① 건축법 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득했거나 공유지분으로 취득한 토지 ② 하나의 건축물이 하나의 대지 범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지 ③ 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할해 취득하거나 공유로 취득한 토지가 있는 경우 해당 가액은 포함되지 않는다.

 

다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산해 산정할 수 있다(도시정비조례 제27조제1항제3호).

이처럼 도시정비조례에서 관리처분계획기준일(도시 및 주거환경정비법 제46조제1항에 따른 분양 신청기간이 만료되는 날을 말한다. 도시정비조례 제2조제3호 참조) 현재 조합원이 소유한 종전 자산의 총가액에서 특정한 가액을 공제하는 이유는 권리산정기준일(도시 및 주거환경정비법 제50조의2에 따라 정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 같은 법 제4조제5항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기억제를 위해 기본계획수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 말한다.

 

도시정비조례 제2조제11호 참조) 후 토지의 분할 또는 공유 지분 취득 등을 통해 종전 자산가액을 증가시킴으로써 종전 자산가액만으로는 공동주택을 분양받을 수 없는 조합원이 공동주택 분양대상자가 되거나, 소형 평형의 공동주택을 분양받을 수 있는 조합원이 좀더 큰 평형의 공동주택을 분양받을 수 있게 되는 것을 예방하기 위한 것이다.

따라서 전통적으로 우리가 사용하던 권리가액이란 개념은 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액에서 권리가액을 공제함으로써 분양대상자별 분담금을 추산하는 도구로 사용돼 왔지만, 도시정비조례상 권리가액은 공동주택의 분양대상자를 결정하고 분양대상자 간에 분양주택 평형선택의 우선순위를 결정하는 기준으로 작동하는바, 주택재개발사업의 경우 원칙적으로 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양하되 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따라야 한다. 다만, 정관 등으로 정하는 경우 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있고, 국민주택규모를 초과하는 주택은 해당 주택의 총건설가구수의 50% 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50%까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족해 현금청산돼야 하는 경우에는 그 부족분에 한해 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다. 또한 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르며, 주택의 동·층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 따라야 한다(도시정비조례 제30조제1항).

한편 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인지, 종전 건축물 소유자가 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다)을 필했는지, 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인지 및 공동주택을 분양받았는지 여부에 따라 우선순위가 부여되는바, 이 경우 권리가액은 공동주택을 분양받은 경우 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다는 사실도 유념해야 한다(도시정비조례 제30조제2항).