지난 5월 17일자 칼럼(도시개발신문 제96호)에서 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(이하 “도시정비조례”라 한다)상 권리가액이란 “관리처분계획기준일 현재 제27조제3항에 따라 산정된 종전 토지등의 총가액”으로 공동주택의 분양대상자를 결정하고 분양대상자 간에 분양주택 평형선택의 우선순위를 결정하는 기준이라는 점을 강조한바 있다. 이와 관련해 최근 주택재개발조합이 권리가액을 잘못 산정함으로써 33평형 아파트를 배정받지 못하고 23평형 아파트를 배정받은 조합원에게 손해배상을 해줘야 한다는 대법원 판례(대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다3268 판결)가 나왔는바, 위 판례의 주요 내용과 이에 대한 필자의 의견을 간략히 밝히고자 한다.

해당 사건의 개요는 다음과 같다. 피고 조합은 1996년 12월 13일 조합설립 및 사업시행인가를 받은 주택재개발조합인데, 2006년 3월 2일 조합원 총회를 열어 관리처분계획을 의결하고 2006년 6월 9일 관할관청으로부터 인가를 받았다. 위 관리처분계획에 의하면 원고들의 분양기준가액으로는 23평형 아파트를 배정받도록 돼 있었다. 이에 따라 2006년 6월 14일 조합원들이 동·호수 추첨을 시행한 결과 원고들은 모두 23평형 아파트에 당첨됐다.

 

이에 대해 원고들은 2006년 9월 6일 인가된 관리처분계획의 취소를 구하는 소를 제기해 위 분양기준가액에 원고들의국·공유지 평가액을 합산하지 아니한 부분을 취소한다는 판결을 선고받았고 위 소송은 2008년 4월 11일 피고 조합의 상고기각으로 확정됐다. 결국 피고 조합은 2008년 8월 18일 원고들과 사이에 “확정판결에 따른 조정 방안으로 조합원들의 동·호수를 모두 조정하는 것은 현실적으로 불가능하므로, 원고들이 23평형의 아파트를 원하거나 33평형의 보류분을 원할 경우 이를 배정해 주기로 하며, 이로 인해 발생한 손해배상에 대해서는 법원의 판결에 따를 것을 확약한다.”는 취지의 확약서를 작성해 주었고, 원고들 4명 중 3명은 23평형의 아파트를, 나머지 1명은 보류분 33평형의 아파트를 배정받는 것으로 확정됐다.

그 후 원고들은 33평형 아파트를 배정받을 수 있는 조합원들임에도 불구하고 피고의 분양기준가액 산정 잘못으로 33평형 아파트에 대한 동?호수 추첨에 참여해 33평형 아파트를 배정받을 기회를 잃게 됐으므로 동·호수 추첨 당시 33평형 아파트를 배정받을 수 있는 조합원의 권리의 거래가액과 23평형 아파트를 배정받을 수 있는 조합원 권리의 거래가액 차이에 상당하는 손해를 입었음을 이유로 손해배상청구소송을 제기해 제1심에서는 패소했으나, 항소심에서는 4492만원부터 4561만 6000원까지의 손해배상청구가 인용(다만, 원고들 중 보류분 33평형을 분양받은 원고에게는 304만 8000원의 손해배상청구가 인용)됐다.

이에 대해 대법원은 “피고가 원고들의 종전 자산 가액을 잘못 산정한 나머지, 원고들을 23평형 아파트를 배정받을 조합원으로 취급함으로써 원고들이 33평형 아파트를 배정받을 권리가 침해되고, 그 권리침해 당시를 기준으로 일반분양가격과 주위 유사 아파트의 시세 등을 종합적으로 고려한 33평형 아파트의 평균적인 객관적 가치가 33평형 아파트의 평균적인 조합원분양가격을 초과하고 있었다면, 원고들은 33평형 아파트 배정에서 배제됨으로써 그 차액 상당의 경제적 손실을 입게 된 것이다. 이때 33평형 아파트 대신 배정받은 23평형 아파트의 객관적 가치가 23평형 아파트의 조합원 분양가격을 초과함으로써 얻은 이익이 있으면 이를 공제한 금액이 원고들이 입은 종국적인 경제적 손실에 해당한다.”라고 판시한 후 “원고들에게 원고들의 선택에 따라 23평형 아파트를 그대로 배정받거나 33평형 아파트 중 가장 저층인 7층의 보류분 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 제공했다고 해도, 이를 당초 조합원 대상 33평형 아파트의 동·호수 추첨에 참가해 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 제공한 것과 동일하게 평가할 수는 없으므로, 그러한 기회를 제공한 것만으로 원고들의 손해가 전보됐다고 볼 수 없다.”고 하여 피고 조합의 상고를 기각했다.

위 대법원 판결이유에 대해 필자 역시 원칙적으론 동의하지만, 권리가액(판결에 따라 분양기준가액 또는 종전 자산 가액이라는 표현을 쓰고 있지만 도시정비조례상으로는 권리가액이라는 표현이 옳다) 산정 시 국·공유지 평가액이 반드시 포함되는 것인지는 다소 의문이다. 왜냐하면 도시정비조례가 제정되기 전 종전 서울특별시 도시재개발사업조례에서는 “점유연고권이 인정돼 당해 점유자에게 불하됐거나 불하예정인 국공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.”라는 규정(제27조제1항제1호 단서)이 명시돼 있었지만, 현행 도시정비조례에서는 이러한 규정이 삭제돼 있다는 점 때문이다. 서울특별시는 종전 조항과 같은 명시적 규정이 없더라도 국공유지 평가액은 권리가액에 당연 포함된다는 입장인 듯하지만 현행 도시정비조례 제40조제3항에서는 “국·공유지를 점유·사용하고 있는 자로서 이를 우선 매수하고자 하는 자는 관리처분계획인가 신청을 하는 때까지 해당 국·공유지의 관리청과 매매계약을 체결”하도록 규정하고 있으나, 권리가액은 관리처분계획 기준일 현재의 종전 자산가액이어야 한다는 점에서 모순이 있다. 이에 대한 입법적 개선이 요망된다.