◆ 정비계획 수립과「주택의 규모 및 건설비율」
주택법상 민영주택사업이나 지주공동사업의 경우, 수익을 극대화하기 위해 인기가 있는 평형을 조사하여 아파트 평형 배정계획을 세우는 것이 보통이다. 즉, 건설경기에 따라 소형·중형·대형 평형의 인기에 따라 주택공급이 결정된다.
그러나 공익사업인 정비사업의 경우 그 사정이 다르다. 사업시행자인 조합이 짓고 싶다고 마음대로 평형을 결정할 수 없다. 국토해양부장관이 정비사업의 종류에 따라 저소득주민의 입주기회를 확대하기 위하여 평형 규제와 임대주택을 건설하도록 강제하고 있기 때문이다.
이 고시 내용에 따라 구청장은 사업초기인 정비계획 수립단계에서부터 이를 반영해야 한다. 이것이「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(이하 ‘주택규모별 건설비율’)로서, 시·도지사의 정비구역 지정·고시문에 명시된다. 이는 향후 사업시행계획서를 작성하면서 평형배정의 기준이 된다.
◆「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」의 범위
법 제4조의2 범위 내에서 국토부장관이 고시한 ‘주택규모별 건설비율’에 의하면 재개발·재건축사업(주거환경개선사업은 편의상 제외)에서의 건설비율은 다음과 같다. 여기에 도시환경정비사업에 대한 규정이 없는데, 이는 도시정비조례 등에서 규정하고 있다.
먼저 재개발 사업에서는 국민주택규모(85㎡이하)는 ‘분양을 목적으로 건설하는 주택은 85㎡이하의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 80%이하(고시문 3-1)’라고 고시돼 있고, 임대주택은 ‘건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이하로 하되, 주거전용면적이 40㎡ 이하인 임대주택이 전체
임대주택 세대수의 40% 이하’로 고시돼 있다.
다만, ▲ 건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만인 경우 ▲ 도시관리계획 상 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우 ▲ 일반주거지역 안에서 자연경관 ·역사문화경관 보호 및 한옥 보존 등을 위하여 7층 이하로 개발계획을 수립한 경우 ▲「항공법」및 「군사기지 및 군사시설 보호법」의 고도제한에 따라 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우 중 어느 하나에 해당하면 임대주택을 건립하지 않을 수 있다(고시문 3-2).
정비구역 내에 학교용지를 확보해야 하는 경우에는 시·도지사는 임대주택 세대수를 50% 범위 내에서 차감하여 조정할 수 있다. 이 경우 시·도지사는 차감해 조정한 임대주택 세대수 이상을 인근 정비구역에서 확보해야 한다.
수도권의 경우 시·도지사가 (3-1)과 (3-2)의 기준을 강화해 공보에 고시한 경우에는 고시된 기준에 의하며, 수도권을 제외한 시?도지사는 (3-1)과 (3-2)의 기준을 50% 범위 안에서 완화하여 공보에 고시한 경우에는 고시된 기준에 의한다.
- 임대주택 건립의무 예외지역의 예
신당9구역 재개발사업에서는 “도시관리계획 상 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우”에 해당하여, 임대주택의 건립을 하지 않은 대표적 케이스이다.
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신당 제9 재개발정비구역지정 및 지형도면 고시(서울시고시 제2010-390호)
서울시 중구 신당2동 432-1008번지 일대 재개발사업 시행을 위해 서울시고시 제
2004-204호(2004.6.25)로 수립?고시한 정비기본계획(재개발사업 부문)에 대하여 법 제3조제3항에 따라 변경, 법 제4조에 따른 정비구역을 지정했기에 고시함.
2010년 11월 4일
서 울 시 장
주택의 규모 및 규모별 건설비율
▶ 주택공급계획 : 266세대
▶ 건립규모
건 립 규 모
기 준
세 대 수 (비율%)
세대당 전용면적 85㎡ 초과
20%미만
51세대 (19.17%)
세대당 전용면적 85㎡ 이하
80%이상
215세대 (80.83%)
계
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266세대 (100.00%)
85㎡ 이하는 건설하는 주택 전체 세대수의 80% 이상이므로 80.83%인 215세대로, 그 나머지 19.17%인 51세대가 전용면적 85㎡의 초과주택으로 건립
▶ 임대주택 건설계획 : 해당 없음
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