단독주택을 소유한 2주택자 철거후 매각이 유리

비사업용 토지 양도시 양도소득세 60% 과세해

서울시내에 단독주택과 아파트 2채를 보유하고 있던 김씨는 최근 단독주택을 매각하려다 양도소득세가 매매차익의 50%가 과세돼서 매각을 포기하려고 했었다. 그러던 중 건물이 너무 오래돼 매수자가 별도로 철거하고 새로운 주택을 신축할 예정이라고 하기에 철거 후에 매각하는 것이 유리한지 상담을 했었다. 예상과 달리 양도소득세가 많이 줄어든다는 사실을 알게 됐다.

김씨처럼 2주택이상인 양도자의 경우에는 철거하고 매각하는 것도 좋은 방법이다. 주택을 철거하고 멸실등기를 하면 더 이상 주택으로 보지 않기 때문이다. 물론 단독주택을 철거하면 나머지 주택은 1세대1주택에 해당하고, 철거한 단독주택을 먼저 매각하는 경우에도 양도소득세가 훨씬 줄어들기 때문이다. 철거하고 나대지만 양도하는 경우에 비사업용토지에 해당하는지 먼저 신중히 검토해야 한다.

2007년부터는 비사업용 토지를 양도할 경우 양도소득세를 60%로 과세한다.

부재지주 임야, 나대지, 잡종지, 부재지주 농지, 부재지주 목장용지 등 비사업용으로 보는 토지를 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되며, 60% 양도소득세율로 과세된다. 비사업용 토지에 대한 실지거래가액 적용은 2006년도부터 실시했으며 2007년은 실지거래가액 과세가 양도소득세 전반에 걸쳐 확대되므로 비사업용토지에 대해 실지거래가액을 적용하는 것은 물론이다.

양도소득세는 보유기간 중 발생한 양도차익에 과세하는데 사업용 여부를 판별함에 있어 양도시점 뿐만 아니라 보유기간 중 사업용으로 사용된 기간을 고려해 판단해야 하므로 이에 대한 기준을 둔 것이 기간기준이다. 기간기준의 요건은 다음과 같고 이 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 본다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우이다.

다만, 부득이하게 사업에 사용하지 못하는 경우는 제외되는데 법령에 의해 사용이 금지 또는 제한된 기간, 건축허가가 제한된 기간(법령에 따라 인가·허가·면허 등을 신청했으나 건축법과 행정지도에 의해 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지), 착공이 제한된 기간 등은 사업에 사용한 기간으로 인정 받을 수 있다.

또한 건축물이 정착돼 있지 않은 토지를 취득해 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 경우는 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간을 사업에 사용한 것으로 간주한다. 그리고 건축물이 멸실 혹은 철거된 경우에는 건축물이 멸실된 날로부터 2년 기간 동안은 소득세법시행규칙 제83조의5 제1항제9호에 의해 비사업용에서 제외된다. 본래 건축물을 철거한 경우 신축을 준비하는 2년 정도의 기간은 사업용토지로 봐주자는 취지에서 비사업용에서 제외하는 규정을 만들었으나 최근 이를 활용해 절세하는 경우가 많은 것으로 판단된다.

김씨의 경우에는 철거 후 2년 동안은 비사업용토지에 해당하지 아니하는 것이므로, 철거 후 2년 이내에 매각하는 경우에 해당한다. 즉, 철거 후 2년 이내에 나대지 상태로 매각해도 비사업용 토지로 구분되지 않는다. 그리고 주택이 있었던 기간의 부수토지도 사업용 토지로 인정해준다. 결국 철거를 하고 멸실등기를 완료하면 주택으로도 보지 않고, 비사업용 토지로도 판단하지 않게 되므로 50~60% 세율의 양도소득세는 피할 수 있다.

결과적으로 김씨의 경우에는 나대지에 대해서 비사업용토지에 해당하지 아니하므로 일반세율인 9%~36%의 세율이 적용되고 ,보유기간이 10년이 넘어서 장기보유특별공제도 30%를 공제받게 되는 것이므로 양도소득세가 절반 정도로 줄어들게 된다.