개정 주택법 시행, ‘알박기’ 어려워진다

토지사용권 95%확보시 매도청구 가능

18일 이후 사업승인 신청분부터 적용

앞으로 주택건설사업에서 토지를 95%이상 확보하면 무조건 매도청구가 가능해져 알박기가 힘들어질 전망이다.

건교부는 개정 주택법의 시행으로 18일 이후 사업계획승인 신청분부터 토지사용권을 포함해 토지를 95%이상 확보하면 무조건 매도청구가 가능해졌다고 밝혔다.

개정안에 따르면 주택법 제16조제2항제1호에 따라서 지구단위계획이 의제되는 사업으로 95%이상 토지를 확보했거나 토지사용가계약 같은 토지사용동의를 얻으면 제18조의2제1항제1호에 따라서 나머지 5%에 대해서 무조건 매도청구가 가능하다.

그러나 매도청구를 할 수 있다 하더라도 토지소유자와 3개월 이상 매수협의는 해야 한다.

만약 80%이상 95%미만 토지를 확보하고 95%이상 토지사용권을 확보하지 못한 경우에는 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 토지 소유권을 취득해 계속 보유하고 있는 사람에 대해서는 매도청구를 할 수 없고 나머지 사람들에 대해서만 매도청구를 할 수 있다. 이 경우에도 매도청구되는 토지소유자와 3개월 이상 매수협의를 해야 하는 것은 동일하다.

지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 토지 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 사람이 5%를 넘고 그들이 알박기를 하면 막을 수 없다.

결국 알박기를 방지하기 위해서는 협의매수를 하던 80%이상 토지를 확보해 매도청구권을 행사하던 95%까지 토지사용권을 확보해야 한다는 결론이 나온다.

한편 매도청구의 절차는 집합건물법 제48조의 매도청구절차에 따르게 된다.

이에 따라서 매도청구를 하는 경우 서면으로 사업참가여부나 매도협의 여부를 회답할 것을최고해야 하며 최고를 받은 토지소유자는 최고장 수령일로부터 2월 이내에 회답해야 한다.

회답이 없을 경우에는 매도청구권을 행사할 수 있다.

또 사업진행이 늦어져 2년 이내에 건물철거에 들어가지 못할 경우에는 환매권(매도청구당한 부동산을 다시 살 수 있는 권리)이 발생하는 점을 주의해야 한다.

개정 주택법이 시행되기 전인 17일 이전에 사업계획승인을 신청한 경우에는 예전처럼 지구단위계획이 의제되는 사업으로 80%이상 토지를 확보했거나 토지사용동의를 얻어 사업계획승인을 받아 매도청구권을 행사할 수 있으나 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 토지 소유권을 취득해 계속 보유하고 있는 자에 대해서는 매도청구권을 행사할 수 없다.

이 경우 10년 이상 토지소유자가 악의적으로 알박기를 하면 그것을 해결하기 전까지는 사실상 사업을 진행하기가 어렵게 된다. 행정청이 민원제기를 고려해 100% 토지확보를 하지 못하는 경우 사업계획승인을 내주기 꺼려하기 때문이다.

알박기에 대해 형법 제349조 부당이득죄로 고소해 압박을 할 수는 있지만 대법원이 고의적으로 사업을 유도해 알박기를 하지 않는 이상 부당이득죄로 처벌할 수 없다는 입장이어서 이를 통해 알박기를 해결하는 방법에도 제한이 따른다.

이번 주택법 개정안에 대해 건교부 관계자는 “95% 이상에 대해 사용권원을 확보하면 소유기간에 제한 없이 매도청구를 할 수 있게 됐다”며 “악의적인 알박기가 힘들어짐에 따라 향후 주택건설사업이 보다 원활히 추진될 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.