미국 시민권자인 A씨는 지난 2006.3월 용산구 한남동내 전용면적 174㎡의 한 아파트를 7억8500백만원에 구입해 채 2년도 살지않고 2007.10월 9억1000만원에 팔아 1억2500만원의 이득을 남겼다. 용산구 한남동 일대는 현재 재정비촉진지구로 지정돼 있어서 내국인의 경우 토지거래허가를 용산구청에서 얻어야 하지만 A씨는 그럴 필요가 없었다. 외국인의 경우 지난 2000.2월 외자유치를 목적으로 도입된 국토계획법상 ‘외국인의 토지거래허가 특례조항’에 의해 관할 지자체에 신고만해도 상관없었기 때문이다.

그러나 지난달 31일 이후부터는 법인을 포함한 외국인들도 재정비촉진지구나 종전 토지거래허가구역에서 일정면적을 초과하는 토지취득시 허가를 받아야 한다.

「국토계획법」개정안이 2008.1.31일 공포․시행됨에 따라 종전 신고만으로 토지를 취득할 수 있었던 외국인도 토지취득시 관할 시․군수․구청장의 인가를 받아야 하기 때문이다.

국토계획법 시행령에 따르면 토지거래허가지역에서의 허가대상은 서울(1․2차 뉴타운 포함)을 비롯한 도시지역은 주거용지 180㎡초과, 상업용지 200㎡ 초과, 공업용지 660㎡ 초과 토지이다. 재정비촉진지구와 균형발전촉진지구에서 20㎡ 이상의 토지를 거래하려면 관할 지자체에 허가를 얻어야 한다.

건교부가 2000.2월 외자유치를 목적으로 ‘외국인의 토지거래허가제 예외 특례’를 도입했으나 외국인의 토지취득이 당초 기대했던 외자유치보다는 주거용지에 편중되고 있어 내국인과의 형평성을 저해하고 부동산투기를 방치하는 역효과가 커지고 있다는 지적이 제기됨에 따라 이를 개정한 것이다.

건교부 관계자는 “외자유치 촉진을 위한 예외 특례규정을 둔 이후 외국인이 취득한 토지 중 공장용지는 1.3%에 불과한 반면 주거용지 비중은 61.1%에 달하는 등 당초 기대했던 외자유치 효과보다 외국인의 땅투기로 악용되는 현상이 발생했다”며 “특히 상법상 자본금 5000만원이면 법인 설립이 가능한 점을 이용해 내국인이 편법으로 외국 법인을 설립, 강도높은 투기대책에 시행되고 있는 재정비촉진지구나 기존뉴타운지역에서 땅 투기를 일삼는다는 의혹도 제기됨에 따라 국토계획법을 개정하게 됐다”고 설명했다.

실제로 외자유치를 위한 취지와 달리 정작 외국인들이 국내에서 공장 용지로 취득한 부동산 필지는 전체의 1.3%에 불과했다. 반면 주거를 위한 취득은 61.1%에 달했고 상업 용지가 14.9%였다.

특히 각종 부동산투기 규제가 엄격한 서울의 재정비촉진지구나 뉴타운 지역에서 외국인 토지 취득 비율은 15.8%로, 전국 평균 비율의 20배에 달하는 등 심각한 문제로 지적되고 있다.

개정이전에는 「외국인토지법」 제4조에 의해 외국인․외국정부․국제기구는 토지를 취득하는 계약을 체결한 경우 60일 이내에 시장․군수․구청장에게 신고만 하면 됐으나 국토계획법제 121조가 이번에 개정되면서 신고대상이 외국정부․국제기구로 축소됐다.

이에 따라 1.31일 이후부터 토지거래허가구역 내에서 일정면적을 초과하는 토지를 취득하려는 외국인은 내국인과 마찬가지로 토지소재지 관할 관청의 시장․군수 또는 구청장에게 토지이용계획서 등을 제출하고 허가를 받아야 한다. 이를 어길시 2년이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 개별공시지가의 30%에 상당하는 금액의 벌금을 받게 된다.

이와 더불어 토지를 취득한 외국인이나 법인은 허가를 받은 목적대로 일정기간 이용의무(노업 2년, 주거 3년, 임업․축산․어업용 3년, 개발사업용 4년, 기타 5년)를 지게 된다. 만약 허가이외의 목적으로 토지를 이용하는 경우 관항 지자체에서 이행명령이 떨어지고 이마저도 어기면 토지취득가액의 10%(미이용 10%, 임대 7%, 무단 목적변경 5%)이하의 이행강제금을 이용의무 이행시까지 매년 부과받게 된다.

건교부 관계자는 “이번 개정안 시행으로 외국인이 토지거래허가를 받더라도 현행과 같이 실수요자에 대해서는 내․외국인을 불문하고 허가가 가능해 실수요자의 토지취득 및 외국 자본 투자유치에는 장애가 되지 않을 것”이라며 “아울러 외국인을 가장하거나 이용하는 부동산투기행위도 방지될 것”이라고 전망했다.

한편, 건교부에 따르면 작년 6월말 현재 외국인 보유 토지는 총 1억9656만㎡이고 금액은 공시지가 기준으로 25조1314억원에 달했다. 소유 주체별는 교포가 8975만㎡(45.6%), 합작법인 7821만㎡(39.8%), 순수외국법인 2059만㎡(10.56%) 순이며, 국가별로는 미국이 57.8%로 가장 많았고 유럽(15.5%), 일본(9.4%), 중국(1.1%) 순으로 나타났다.

용도별로는 노후대비용 1억448만㎡(53.2%), 공장용 6926만㎡(35.2%), 주거용 1179만㎡(6.0%) 순이며 지역별로는 경기도 3741만㎡, 전남도 3156만㎡, 경북도 2676만㎡, 강원도 1789만㎡ 등이며 서울은 223만㎡로 집계됐다.

2005년 이후 전국 및 서울뉴타운지역 외국인 토지취득 현황(필지기준)

구분		전체	외국인	비율(%)
전국		389577	3153	0.81
서울	합계	9100	761	8.36
	재정비촉진지구․뉴타운	1277	225	15.8

허가제 적용대상 면적

구분		허가 면적
도시지역	주거	180㎡ 초과
	상업	200㎡ 초과
	공업	660㎡ 초과
	녹지	100㎡ 초과
	용도미지정지역	90㎡ 초과
도시외지역	농지	500㎡ 초과
	임야	1000㎡ 초과
	기타	250㎡ 초과
도시재정비촉진지구		20㎡ 초과
1․2차뉴타운(서울시 조례)	주거	180㎡ 초과
	상업	200㎡ 초과
	공업	660㎡ 초과
	녹지	100㎡ 초과
	용도미지정지역	90㎡ 초과
의제처리		20㎡ 초과
균형발전촉진지구		20㎡ 초과

국토계획법 신․구문 대비표

기존	개정
제121조(토지거래계약허가제에 관한 규정을 적용하지 아니하는 경우) 법 제121조제2항의 규정에 의하여 법 제118조의 규정을 적용하지 아니하는 경우는 다음과 각호와 같다. 1.~14.(생략) 15. 「외국인토지법」제4조의 규정에 의하여 외국인․외국정부 또는 국제기구가 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우 16.․17.(생략	제121조(토지거래계약허가제에 관한 규정을 적용하지 아니하는 경우) 법 제121조제2항에 따라 법 제118조를 적용하지 아니하는 경우는 다음 각 호와 같다. 1.~14.(현행과 같음) 15.「외국인토지법」제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우 16.․17.