서울시 도정조례 개정, 재개발 ‘탄력’

다세대전환주택 중대형주택 배정가능해져

(도시개발신문 2007-8-14)

지난 달 30일 서울특별시 조례 4167호「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」부칙 제5조가 개정․ 공포됐다.

동 조항의 개정에 따라 2003년 12월 30일 이전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기 한 다세대전환주택의 주거전용면적 합계가 60㎡가 넘는 경우에는 60㎡를 넘는 중․대영 주택을 분양받을 수 있게 됐다. 개정 전에는 다세대전환주택을 두 채 이상 소유하면서 주거전용면적 합계가 60㎡를 초과하는 경우에도, 어느 한 주택면적이 60㎡를 넘지 않으면 중․대형 주택을 분양받을 수 없었다.

단, 단서규정을 신설하여 다세대주택을 단독으로 소유하지 않고 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 공유지분을 면적계산에 산입하지 않도록 해 위의 경우와 구별하도록 했다. 여기에 85㎡이하의 주택잔여분이 있는 경우, 60㎡이하 주택배정 조합원들에게 권리가액의 순서대로 이를 분양할 수 있도록 해 60㎡이하 주택분양자 대상자도 85㎡이하의 중형주택을 분양받을 수 있는 기회를 가질 수 있게 했다.

서울시는 부칙 제5조의 개정으로 ‘2003년 12월 30일 이전에 다세대로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대한 주택재개발사업의 분양대상 산정기준이 현실에 맞게 조정’될 것으로 기대하고 있다.

단독주택이나 다가구주택을 다세대로 전환하는 소위 ‘지분 쪼개기’의 행위가 성행하면 조합원이 늘어나며 이와 반대로 재개발사업에서의 수익성은 악화된다. 반면, 재테크의 관점에서는 적은 건물과 대지지분으로 재건축사업과는 달리 조합원명의변경 제한규정이 없어 적은 자금의 사람들에게는 투자가치가 있다.
‘지분 쪼개기’는 법률상 재개발사업장에 나타나는 현상으로 서울, 부산, 인천, 대전, 광주 등에서는 이를 규제하고 있으나, 경기도는 관련 규정이 없는 실정이다. 

△서울시
서울시에서는 단독주택이나 다가구주택을 준공 이후 다세대주택으로 전환해 여러 명이 분양신청을 해도 1개의 분양권만 있을 뿐이다(조례 제24조제2항제1호 참조). 단, 2003. 12. 30 이전까지 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환·구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있도록 했다.
지난달 30일 개정된 조례 부칙 제5조에서 다세대주택의 ‘주거전용면적’을 ‘주거전용총면적’으로 표현하여 여러 개 다세대전환주택의 전용면적(공유지분이 아닌 구분등기된 것을 말함)을 합해 세대주택의 주거전용총면적이 60㎡를 초과하면 권리가액을 산정하여 국민주택규모를 초과하는 주택을 공급받을 수 있게 됐다.
그러나 동조 단서를 신설하여 ‘하나만 가지고 있는 다세대전환주택의 공유지분’은 주거전용 총면적에 합산하지 못하도록 했다. 결국 동일한 재개발구역 내 2 이상의 다세대전환주택을 합하여 60㎡를 초과하는 경우, 전용면적 60 이상 ~ 85㎡ 이하의 주택을 공급할 수 있도록 확장했다. 그리고 전용면적 60㎡ 이하에 해당하는 다세대전환주택의 소유자도 85㎡ 이하의 주택이 남는 경우, 이들의 요청을 받아 권리가액 다액 순으로 85㎡ 이하의 주택도 추가 배정할 수 있게 됐다.
서울시는 1997. 1. 15 이전에 구분등기를 한 다가구주택과 다세대전환주택을 달리 규정하고 있다. 다세대전환주택은 공유지분등기가 아닌 구분등기를 요구하고 있는데 반해, 1997. 1. 15 이전 구분 등기한 다가구주택의 경우, 공유지분 등기나 구분등기를 구별하지 않고 인정하고 있다.
하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에는 수인의 분양신청자는 1인의 분양대상자다(조례 제24조제2항제3호 참조). 다만 2003. 12. 30 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 예외다.
이와 관련, 부칙 제7조에서 다가구주택의 분양기준 경과조치를 둬 1997. 1. 15 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990. 4. 21 다가구주택 제도도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함)은 위의 제24조제2항제3호에 불구하고 다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 하였다.
 
△인천시
인천시도 서울시와 같이 구분등기된 다세대전환주택과 가구별 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택의 경우로 구분하여 규정하고 있다. 
인천시에서도 단독주택이나 다가구주택을 준공 이후 다세대주택으로 전환하여 여러 명이 분양신청을 하여도 1개의 분양권만 있다(조례 제24조제3항제3호 참조).
위 규정에 불구하고 이 조례 시행일(2004. 7. 19) 이전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택은 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역 안 임대주택을 공급할 수 있다. 다만, 다세대주택의 주거전용면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 제24조제3항제3호의 규정을 적용하지 않아 가구별 주택을 공급할 수 있다.(부칙 제7조 참조)
서울시의 경우에는 1997. 1. 15 이전에 구분등기를 한 다가구주택과 다세대전환주택을 달리 하고 있으나, 인천시에서는 2004. 7. 19가 기준이다.
조례 시행일(2004. 7. 19) 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유 등기를 필한 다가구주택은 제24조제3항제2호에 불구하고 다가구로 건축허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인의 분양대상자로 하고 있다. 이 경우에도 공유지분이나 구분등기 여부를 구별하지 않고 있다.

△부산시

구분등기된 다세대전환주택과 가구별 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택의 경우로 구분해 규정하고 있다. 
단독주택이나 다가구주택을 준공 이후 다세대주택으로 전환하여 여러 명이 분양신청을 해도, 1개의 분양권만 있다(조례 제22조제2항제1호 참조). 동 규정에 불구하고 이 조례 시행일(2004. 4. 22) 이전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택은 조례 제22조제2항에 불구하고 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역 내 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이 60㎡를 초과하는 경우 가구별 주택을 공급받을 수 있다(부칙 제6조 참조).
이 조례 시행(2004. 4. 22) 전에 가구별로 공유지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택 등은 조례 제22조제2항에 불구하고 가구별 각각 1인의 분양대상자로 하고 있다. 이 경우에도 공유지분이나 구분등기 여부를 구별하지 않고 있다(부칙 제7조 참조).

△대전시

단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우이거나, 하나의 주택 또는 1 필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우, 다른 시도와 마찬가지로 여러 명의 분양신청자 중 1인을 분양대상자로 했다.
다만, 하나의 주택 또는 1 필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우, 구역지정 공람공고일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「대전광역시 건축조례」 제28조의 규정에 의한 규모 이상인 자(주거지역: 90, 상업지역: 150㎡ 등)는 각자에게 분양대상 자격을 주고 있다.
대전시는 다세대전환주택의 경우에도, 서울시나 기타 광역시와는 달리 경과규정이 없는 것이 눈에 띈다.

△광주시

단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우이거나, 하나의 주택 또는 1 필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우, 다른 시도와 마찬가지로 여러 명의 분양신청자 중 1인을 분양대상자로 하였다. 다만 이 조례 시행일(2004. 3. 25) 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제41조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
광주시도 대전시와 같이 다세대전환주택의 경우 경과규정이 없다.