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| <김종보 칼럼> 재건축에 맞지 않는 현금청산 |
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| 글쓴이 : master
날짜 : 10-08-30 13:35
조회 : 3736
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 도시정비법에 정해진 현금청산제도는 (구)토지구획정리사업법에 의한 가청산제도를 받아들인 것이지만, 가청산제도는 사업의 종류에 따라 달라지는 것이기 때문에 이해가 쉽지 않다. 그래서 지금도 실무에서는 현금청산 중의 일정한 경우를 가청산이라고 부르거나 또는 조합원에 대한 사전적 비용부담을 가청산이라 부르는 등 혼선이 그대로 남아 있다.
현행법상 환지방식의 도시개발사업에 해당됐던 토지구획정리사업에는 토지수용권이 없고, 20년 가량 걸리는 사업의 마지막에 가서야 환지처분이 내려진다. 이때 비로소 사업지역내 토지소유권이 모두 소멸하고 새로운 환지로 변환되는데, 이러한 사업절차는 환지를 받지 못하게 될 자들에 대해서 너무 가혹한 결과를 초래했다. 그래서 환지계획에서 이미 제외된 과소토지소유자나 분양신청을 하지 않은 자들에 대해 사업의 중간에 청산금을 교부할 수 있는 제도가 마련됐고, 이를 실무상 가청산이라 불렀던 것이다.
이러한 제도는 도시재개발법에 의해 현금청산이라는 이름으로 받아들여졌다. 재개발사업의 경우에도 관리처분계획에 의해 청산대상자로 정해지는 과소토지소유자나 분양신청을 하지 않은 자들을 현금청산할 필요가 있다고 보았기 때문이다. 그러나 재개발사업은 구획정리사업과 달리 수용권이 마련돼 있었기 때문에 굳이 현금청산제도를 도입할 필요는 없었고, 입법기술적으로는 단지 이들을 수용대상자로 정하는 것으로 충분했다. 그래서 현금청산제도와 수용재결의 관계는 구법시대 이래 지속적으로 중복되는 문제를 야기하고 있다. 현행법의 해석상 현금청산은 사업시행자 일방에게만 협상의무를 부과한 것으로 해석하고, 상대방이 이를 거부하면 수용재결의 절차로 이행해야 하는 것으로 해석해야 한다. 그러므로 일부 하급심처럼 현금청산에 대한 조항을 사업시행자의 권리로 해석해서 이 조항에 터잡아 소유권 이전청구가 용인되는 것은 전체적인 제도의 취지에 맞지 않는다. 이 제도는 소유권을 잃게 되는 자들을 보호하기 위해 고안된 제도이기 때문이다.
더 나아가 재건축사업에서는 현금청산제도가 더 큰 문제를 보인다. 도시정비법이 제정되는 과정에서 이 조문의 오류가 충분히 검토될 여유가 없었고 재건축절차와 맞지 않는다는 점이 간과됐다. 그래서 도시정비법의 제정으로 재건축에도 적용되는 현금청산제도는 재건축의 소유권박탈제도와 전혀 맞지 않는다. 재개발에서는 비록 현금청산조항이 절차의 중복이라는 측면을 가지고 있어도 절차상 수용재결과 선후관계에 있는 것으로 해석할 수 있었지만, 재건축에서는 이 조차 불가능하다는 점이 바로 문제의 핵심이다. 현금청산의 절차에서 상대방이 동의하지 않으면 소유권을 강제로 박탈하는 절차가 필요한데, 재건축에서는 매도청구소송과 현금청산절차가 잘 맞지 않는다. 매도청구는 조합설립의 동의여부만을 기준으로 하기 때문에 분양신청과 현금청산의 단계가 되면 매도청구소송이 이미 종료됐거나 한창 진행 중이다. 그래서 분양신청을 하지 않거나 또는 철회한 자를 조합설립에 동의하지 않은 자로 의제하는 조항이 없으면 매도청구권을 바로 행사할 수 없다. 조합설립에 동의했지만, 분양신청을 하지 않은 재건축조합원의 경우에는 소유권을 박탈할 수단이 사실상 없다. 실무의 일부 조합들이 이들에 대해 현금청산 조항을 이용해 소유권을 박탈하려고 시도하고 있는 것도 이 때문이다. 재건축조합이 분양신청을 하지 않는 자들에 대해 결국 조합총회를 통한 제명이라는 번거로운 절차를 거치고 그 후에 매도청구소송을 할 수 있다고 해석하는 수밖에 없다. 커다란 입법 실수이다.
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