“존경하는 토지등소유자 여러분 안녕하셨습니까? 바쁘신 일정에도 불구하고 지역사회발전을 위해 참석해 주신 토지등소유자 여러분께 진심으로 감사드립니다. 창립총회는 사람에 비유하자면 아이가 탄생하는 날과 같습니다. 여러분은 귀여운 자녀, 손자, 손녀가 탄생하는 날 얼마나 기다리고 기뻐하셨습니까? 그리고 또 얼마나 축복을 하셨습니까? 오늘 추진위원회에서 마침내 조합을 탄생시키는 창립총회를 개최하게 됐습니다. 오늘 총회가 시종일관 축제 분위기에서 성황리에 개최될 수 있도록 토지등소유자 여러분의 적극적인 참여를 부탁드립니다.”

고단했던 추진위원회의 시기를 종결짓고 조합을 설립하기 위한 창립총회에 앞서 다소 격앙되고 흥분된 사회자의 목소리가 축제의 분위기를 연출하고 있다.

조합을 설립한다는 것은 그저 사람들의 모임을 구성하는 것이라기보다는 건설사업을 하기 위한 법인을 설립하는 행위이다. 정비사업에 있어서 추진위는 조합을 설립하는 데 그 목표가 있고, 조합이 설립되고 나면 당연 해산되는 조직이다.

 

조합설립을 위한 창립총회는 동의서를 75% 이상 징구한 후 개최해야 한다. 과거에는 동의서가 다 확보되기 전에 남은 동의서를 징구하기 위한 수단으로서 총회를 개최하기도 했었다.

 

그러나 동의서 징구가 법정동의율에 미달할 경우 창립총회를 했다 하더라도 조합설립인가신청을 할 수 없음으로 인해 조합이 설립될 수 없으며, 동의서가 미징구되는 기간이 장기화될 경우 법률관계의 미확정상태가 지나치게 장기화됨으로 인해 조합 운영비의 증가 등 여러 가지 부조리한 문제가 발생했다.

 

동의서를 징구하고 정관을 작성한 후 총회를 통해 총의로써 결의를 얻게 되면 그 행위는 조합이 설립되기 전 설립 중인 회사의 자격을 취득하게 되고 설립 중인 회사의 법률행위는 향후 설립된 회사, 즉 법인의 행위로 의제되는 법률구조를 갖춤으로써 법적 안정성이 달성되도록 제도화돼 있다.

 

그럼에도 불구하고 만일 동의서가 법적요건에 충족되지 않은 상태에서 총회를 개최할 경우 법률적 지위가 불확실하게 됨으로 인해 발생하는 조합원의 불확정, 조합과 제3자와의 관계 등이 불안정하게 될 것이다. 따라서 동의서가 법적요건에 충족된 후 창립총회를 개최하도록 입법화한 것은 매우 바람직한 조처이다.

창립총회를 통해 결정해야 할 가장 중요한 행위는 정관을 확정하는 것이다. 정관은 정비사업을 진행하는 당 구역 조합의 가장 기본이 되는 규정으로서 국가에 비견한다면 해당 조합의 정비사업에 관해 헌법과도 같은 지위를 갖게 된다.

정관의 규정에서 무엇보다도 중요한 것은 조합원의 자격에 관한 내용이라 할 것이다. 조합원의 자격은 향후 수분양권자의 자격과 동일시할 수 있는 내용으로서 조합원의 자격이 될 요건에 관해 도시정비법, 령, 규칙 및 조례와 해당지역의 토지조서를 확인한 후 작성함으로써 사업이 완성된 후 손해를 봤다든지 피해가 발생되지 않도록 꼼꼼히 확인해 제정할 필요가 있다.

창립총회를 통해 결정해야 할 두 번째로 중요한 결의는 임·대의원 선출이다. 임·대의원 선출을 위한 과정은 공정하고 공평하게 진행돼야 한다. 따라서 임·대의원 선출의 근거가 되는 선거관리 규정 자체 또한 민주적으로 제정돼야 할 것이다. 일반적으로 조합은 공공단체의 성격을 띠게 됨으로써 중앙선거관리위원회의 권고규정인 ‘공공단체 단체장 및 임원선출에 관한 규정’을 모법으로 지역특성을 고려해 선거권과 피선거권이 확대되고 누구나 참여할 수 있도록 문호를 개방하는 형태로 제정된다면 무난하리라고 생각된다.

특히 재개발 또는 도시환경정비사업의 경우 입후보자 자격을 조합설립에 동의한 자만으로 제한하는 우를 범하지 않기를 바란다. 재건축의 경우는 토지와 건물을 소유하고 동의한 자만이 조합원 자격을 취득하게 되지만 재개발과 도시환경정비사업의 경우는 구역지정에 의해 범위가 확정되면 그 구역 안에 권리를 가진 자는 모두 조합원이 되기 때문이다. 따라서 재개발과 도시환경정비사업에서 조합 임·대의원 입후보자 자격으로서 조합설립에 동의한 자만으로 제한하게 된다면 그것은 피선거권을 제한하는 행위가 되고 총회가 성공리에 개최됐다고 해도 소송이 제기돼 패소할 가능성이 있기 때문이다.

후보자 자격을 정하는 또 하나의 주의점은 거주기간이다. 창립총회를 통해 임·대의원을 선출해야 하는 당면과제를 해결하기 위해 선거관리규정 중 임·대의원 입후보자 자격을 창립총회 개최일 당시 3년 내 1년 거주 기간의 제한을 두는 경우가 많으나 임원의 임기는 대체적으로 2년 또는 3년으로 정관에 규정하는 경우가 많으며, 사업이 진행되는 과정에서 특히 철거 이후에는 거주의 의미가 없을 뿐 아니라 지역에 따라서는 소유권의 변화가 잦은 관계로 사실상 3년 내 1년 거주를 한 자만으로 입후보 등록을 제한할 경우 입후보를 할 수 있는 자가 없는 해프닝이 발생하기도 한다. 따라서 일정기간 내 거주기간에 관한 규정을 두기로 한다면 ‘창립총회 당일’을 ‘입후보 당일’로 바꾸어 제정하는 것이 좋을 듯하다.
임·대의원 선출에 관련해서 입후보등록과 선거에 관련해서는 특히 독립적인 기구가 독립적으로 구성된 기구에서 독립적으로 임·대의원 선출의 업무를 수행하는 것이 필수적이다.