세입자 주거이전비 지급과 관련된 “도시 및 주거환경 정비법”(이하 도시정비법)이 2009년 5년 27일 개정되었다. 도시정비법 제48조 제5항 제2호가 개정되면서 재개발 시장에 많은 문제점들이 나타나고 있다.

도시정비법 제48조 제5항 제2호의 내용은 다음과 같다.

<조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 조합의 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지 가격을 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다>

즉, 이법 개정 이전의 세입자 주거이전비는 조합에서 지급하고 조합원이 공동부담하는 형태였다. 이러다 보니 가장 임차인이 주거이전비를 받아가는 사례가 재개발 시장의 큰 골칫거리중 하나였다. 심지어 다가구를 소유하고 있는 조합원의 경우 친인척 및 지인들의 주민등록을 이전하여 가장 임차시키고 수천만원대의 주거이전비를 수령하는 경우가 비일비재했다. 이런 문제점을 보완하기 위하여 도시정비법이 개정되었다.

개정된 도시정비법의 주거이전비 내용을 간단히 살펴보면 조합이 정관으로 정하면 세입자 주거이전비가 발생한 해당 조합원의 감정평가금액에서 주거이전비를 제외시킨 금액을 산정할수 있다는 내용이다.

이런 내용이 조합정관으로 정해지면 주거이전비 대상에 해당하는 세입자를 둔 조합원은 감정평가금액대비 수백만원에서 수천만원의 주거이전비를 해당 조합원이 지급하는 형태가 된다.

세입자 주거이전비 관련해서는 도시정비법 시행규칙 제9조의2 제2항 제2호는 다음과 같다.

<영 제44조의2 제2항에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조 제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조(정비구역의 지정을 위한 주민공람등)에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다.>

재정비 촉진지구에서 영 제11조(정비구역의 지정을 위한 주민공람등)에 따른 공람공고일에 대한 해석차이는 있는것 같다.

2010년도에 경기도에서 문의한 영 제11조에 대한 국토부의 견해는 “재정비 촉진지구 지정을 위한 공람공고일”(광명뉴타운의 경우 2007.4.27일) 이라는 견해였다.

하지만, 올해 국토부가 법제처에 유권해석을 요청하였을때 법제처의 유권해석은 “재정비 촉진계획 수립을 위한 공람공고일”(광명뉴타운의 경우 2009.4.9일)이라는 해석을 내렸다.

주거이전비 보상기준일에 대한 논란은 논외로 하고 도시정비법 시행규칙 제9조의2 제2항 제2호에 <공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자>를 주거이전비 대상으로 하고 있다.

즉 공람공고(주거이전비 보상기준일)일 현재 <해당 정비구역>에 거주하고 사업시행으로 인한 이주시까지 거주하는 세입자는 주거이전비 대상이 된다. 재개발 현장에서 문제가 되고 있는 것이 바로 <해당 정비구역>이라는 문구이다.

어떤 A라는 재개발 구역의 조합원이 세입자 주거이전비를 지급하지 않기 위하여 주거이전비 보상기준일 이전에 전입한 세입자에 대하여 임대차 기간이 종료되면 계약갱신을 하지 않고 임대차를 종료한다. 그런면 이 세입자는 다른 구역이 아닌 A라는 재개발 구역으로 다시 이사를 하기 위하여 열심히 집을 찾는다.

문제는 이 A라 구역의 조합원들이 동일 구역에서 이사오는 세입자와는 임대차계약을 하지 않으려고 여러가지 방법을 써서 확인한다. 심지어는 임대차계약서를 작성할 때 세입자의 주민등록등본을 첨부해서 어느 구역에 거주했는지를 확인하는 웃지 못할 일들까지 벌어지고 있으며, 공인중개사 사무실에는 동일구역에서 오는 세입자면 집도 보여주지 말라는 요구까지 하고 있다.

이 재개발구역에서 세입자 주거이전비를 조합원이 지급하라는 조합정관이 통과되면 관리처분으로 인하여 이주할 당시 조합원인 “갑”이 주거이전비를 지급해야 한다.

소유권이전으로 인한 조합원의 권리와 의무는 승계되므로 “갑”은 세입자 주거이전비를 지급하지 않기 위하여 동일구역에서 이사오는 세입자를 받지 않으려는 것이다. 이런 현상은 지금 재개발 현장에서 흔히 볼수 있는 일이다.

또한, 세입자 입장에서는 <해당 정비구역>이라는 조건이 있으므로 동일구역으로 이사해야 추후에 주거이전비를 받을수 있으므로 A라는 구역만을 고집한다.

현재까지 조합정관에서 세입자 주거이전비를 조합원의 평가금액에서 제외한다고 정관을 통과시킨 조합은 한두곳에 불과하다. 물론 더 많은 조합에서는 이 안을 상정했지만 조합원들의 반대로 통과되지 못했다고 한다.

일반적인 재개발 구역은 투자자가 50% 이상인 구역이 많다. 즉, 대부분 세입자에게 임대를 주고 있는 형편인데 주거이전비를 조합원에게 지급하라고 한다면 조합정관을 통과시키키가 어려운 형편이다.

하지만 이 문제가 더 시간이 흘러서 어떤 재개발 구역의 전체 조합원중에 주거이전비를 지급해야 하는 조합원의 수가 상대적으로 줄어들었을때는 상황이 바뀔 것이다.

지금 재개발 현장에서는 주거이전비 관련하여 세입자와 조합원의 이해관계가 복잡하게 얽혀있다. 또한 이 문제는 각 시.도 조례에서 규정하고 있는 재개발 임대주택 공급대상자에도 관계가 있다.

현재까지 각 재개발 구역의 임대주택 대상자중 1순위는 해당 정비구역에 거주하는 세입자로 되어 있다. 일부 세입자들의 경우는 주거이전비는 받지 않아도 좋으니 해당 정비구역에서 임대아파트를 받기 위하여 꼭 거주하고 싶어 하는 경우도 많다. 하지만 현행 임대차계약이 주거이전비를 배제한다는 등의 임차인에게 불리한 특약은 무효라는 것은 누구나 아는 상식이기 때문에 이런 계약에 동의해줄 임대인은 더욱 없다.

이 주거이전비 문제가 지속된다면 해당 정비구역에 거주하는 세입자는 주거이전비는 그만두고라도 임대아파트에 대한 자격까지 위협받고 있다.

재개발 주거이전비 이대로 좋은지 의문이다. <김만엽, skysky03@hanmail.net>