평창동계올림픽의 유치가 침체된 대한민국의 부동산 경기 활성화에 도움이 됐으면 한다. 각종 경제지표가 크게 나쁘지 않음에도 불구하고 서민들은 치솟는 물가와 특히 전세보증금의 상승으로 큰 고통을 받고 있다. 반면에 아파트 가격은 향후 회복 또는 상승의 기미가 보이지 않아 오르는 금리를 감당하면서까지 아파트를 구입하려고 하는 수요는 갈수록 줄어드는 것 같다. 이러한 현상을 반영하듯이 요즘의 재개발 재건축 현장에 가면 많은 조합원들이 현금청산에 대한 문의를 많이 한다.

 

즉, 재건축 재개발 사업만 하면 아파트 가격은 상승할 것이고 조합원 분담금을 감수만 하면 돈을 벌수 있을 거라는 기대도 별로 하지 않는 듯하다. 조합원이 관리처분계획에 따라 현금청산을 신청할 경우에 양도소득세는 어떻게 적용되는지 살펴보도록 하자.

기본적으로 환지청산금을 교부 받는 것은 세법상 부동산의 양도에 해당돼 양도소득세 계산 대상이 된다. 따라서 현금청산을 하게 되면 양도차익을 산정하게 되고(양도가액-취득가액-필요경비), 양도차익이 발생하면 해당세율을 적용해 양도소득세를 납부하게 된다. 물론 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건 즉 3년 이상 주택을 보유하고 다른 주택이 없는 경우를 충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가 과세되지 않는다. 

현금청산에 대한 양도소득세에 대해 이해를 하고 있는 조합원들이라 하더라도 2이상의 주택을 소유한 조합원의 경우에 양도소득세를 어떻게 적용하는 지에 대해서는 궁금해한다. 우선 종전자산 2주택을 소유한 조합원이 하나의 주택은 신축아파트 1채를 배정받고 1채는 현금청산을 한다고 가정하자. 이러한 경우 현금청산대상이 되는 주택에 대해 양도소득세를 납부해야 한다.

 

주택의 특성상 납부세액이 산출되면 그 금액은 수백에서 수천에 해당하는 경우가 많다. 특히 재개발 조합원의 경우는 보통 한 지역에 수십 년을 산 경우가 많아서 주택 취득가액이 상당히 낮고, 1세대2주택자의 경우는 장기보유특별공제를 배제하기 때문에 공제금액이 적다보니 양도소득세는 많이 나올 수밖에 없다. 따라서 비과세 조건을 충족한 경우가 아니면 현 양도소득세 체계 하에서는 세금폭탄을 피하기 어렵다.

 

이러한 경우에 해당하는 조합원들은 주택 한 채를 자녀 명의로 변경하는 것은 어떠한지 또는 어떤 주택을 먼저 처분하는 것이 좋을 지 등 세금을 줄이기 위한 나름의 방법들을 구상해 문의하는 경우가 많은데, 몇가지 방안들은 빈대잡자고 초가삼간 태울 위험이 있을 수 있다. 즉 양도소득세는 피할 수 있어도 그러한 방안으로 인한 증여세, 지방세등 예상하지 못한 세금들이 발생할 수 있기 때문이다. 자식에게 양도를 하든, 채무를 부담시키고 증여를 하든 양도소득세는 발생할 뿐만 아니라 자금출처에 대한 조사에 대하여 소명자료를 제출하도록 요청받을 수도 있고, 세대 구성능력이 없는 자녀의 경우는 세대분리만으로는 1세대2주택을 피할 수도 없다. 그럼 종전자산 주택 2채를 보유한 조합원이 양도소득세를 절세할 수 있는 방법에 대해 살펴보자.

2이상의 주택을 소유한 조합원의 경우 1개의 신축아파트를 배정받고자 하는 경우에 종전 2이상 주택의 종전대지지분을 합산한 면적을 조합원의 종전권리로 보아 관리처분계획을 수립하면 가능하다. 즉 2이상 주택의 면적을 합산해 관리처분계획을 수립하고 계획에 따라 신축아파트 1채를 배정받아야 한고, 추가분담금을 납부해야 한다. 이러한 경우는 1세대1주택을 인정받게 되어 양도소득세 부담이 없다. 그러나 종전대지지분을 합산하면 그 평가액이 커져 환지청산금을 일부 받게 될 수 있는데 이러한 경우 그 차액에 대해 과세 대상이 된다.

요약하면 관리처분계획에 따라 종전대지지분을 합산하게 되면, 하나의 주택은 신축주택으로 배정받고 분담금을 납부하면서, 하나의 주택은 현금 청산하여 양도소득세를 내는 것보다는 두개의 주택을 합산하게 되면 분담금 부담이 줄어들고, 그 차이에 대해 납부하면 되기 때문에 납부할 세금이 줄어들게 된다. 상가조합원의 경우역시 동일한 논리가 적용된다.

앞으로 재건축 재개발 사업이 어떻게 진행될지는 모르겠지만 신축아파트의 가격상승에 대한 기대심리가 적어지게 되면 반대로 현금청산에 대한 요구는 증가하게 될 것이다. 그럼 조합원들은 청산가액을 높이기 위해 종전자산평가액을 높게 해달라고 요구하게 될 것이고 정비사업의 사업성은 떨어질 수밖에 없으며 다른 조합원의 분담금을 증가할 수밖에 없다. 평창동계올림픽의 유치로 인해 부동산 경기에 활력이 살아나고 주택가격에 대한 상승기대심리가 적정하게 유지될 수 있기를 바라는 이유가 여기에 있다.