◆정비계획의 수립절차
‘정비계획’은 도시기능의 회복과 정비, 보존을 위한 실행계획지침을 정하는 공공계획으로서 주변지역과 조화되는 개발을 유도해 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경의 조성으로 건전한 도시기능의 확충·보완 및 도시관리의 효율성을 높이기 위한 계획이다.
이는 도시기본계획 및 정비기본계획 등 상위계획의 범위 안에서 정비구역의 토지이용 및 기반시설의 설치, 개발밀도 설정 등에 관한 사항을 구체화하는 법정계획이다. 그러므로 정비기본계획을 벗어난 정비계획의 수립은 불가능하다.
또한, 정비계획은 정비구역 지정을 위한 세부작업으로서, 이 계획이 수립되면 동시에 정비구역이 지정된다. 우리에게 익숙하게 불리는 재건축·재개발사업은 정비계획 수립 및 정비구역 지정·고시된 구역에서의 정비사업을 말한다. 또한, 정비구역이 지정돼야 비로소 추진위 구성을 위한 동의서를 걷을 수 있게 됨에 유의해야 한다. 이에 비해, 도시개발사업에서는 자연(생산)녹지지역이나 녹지지역일 경우, 개발구역을 먼저 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다.
정비계획 및 정비구역 지정순서는 ‘정비계획 수립을 위한 용역발주(해당 구청장)→정비계획 및 정비구역 지정 신청서 작성 및 제안(해당 구청장)→주민설명회→주민공람→구의회 의견청취→정비구역지정 신청(구→시)→시 도시계획위원회 심의→구역지정 결정·고시’로 이뤄진다.
정비계획의 작성을 위해 해당 구청장은 먼저 정비계획 수립을 위한 용역을 발주여부에 따라 정비구역을 위한 시작을 알 수 있다. 그러나 구청장이 정비예정구역이 지정되고 단계별 시행계획에 따라 1년이 지나도 정비계획을 수립치 않으면 토지등소유자가 대신 제안할 수 있다. 서울시의 경우 절차를 줄이기 위해 구(區) 의회 의견청취가 끝나고 구 도시계획위원회의 자문을 통해 정비구역을 신청해 왔는데, 구(區) 도시계획위원회의 자문제도가 폐지됐다.
◆정비계획의 작성기준 및 내용
지난해 2월 6일 도시정비법(이하 법) 개정으로 정비계획의 작성기준 및 방법을 국토부장관이 정하도록 했으나 그 후에도 별다른 기준은 정해지 지지 않고 있다. 국토부는 뒤늦게 지난 9월 16일 도시·주거환경정비계획 수립지침(이하 정비계획 수립지침)을 고시함에 따라, 서울시는 조례상 정비계획의 작성기준 등을 삭제했으며, 이제야 전국적으로 통일된 정비계획 수립지침의 적용을 받게 됐다.
법 제4조에서의 정비계획 내용에 ‘주택의 규모 및 건설비율, 재건축사업에서의 법적상한용적률’ 등이 포함돼야 한다. 서울시 도시정비조례 제8조에서는 위의 내용 외에도 정비계획의 세부기준(조례 제8조제3항)까지 정비계획의 내용에 포함시키고 있다.
◆신설된 국토부의 ‘정비계획 수립지침’
정비기반시설의 설치계획과 관련, 구청장은 정비기반시설 및 국·공유지의 귀속 및 처분 사항이 포함된 정비계획을 수립하려면 해당 관리청과 사전 협의하고 해당 정비기반시설 및 국·공유지를 정비구역으로의 포함 여부를 결정해야 하며, 사업시행인가 시점에서 관리청과의 협의해야 한다.
또한, 구청장은 용도지역, 용도지구 등과 해당 정비사업의 유형에 따라 허용할 수 있는 최대치의 건폐율·용적률의 상한을 제시, 사업시행자가 허용범위 내에서 건축계획을 수립할 수 있어야 한다. 이 때 정비기반시설 설치 등으로 국토계획법 제52조에 따른 건폐율 및 용적률의 완화가 가능한 경우 정비계획에서도 완화할 수 있다. ‘정비기반시설 및 국·공유지의 귀속 및 처분’의 문제는 추후 사업시행계획서 작성 및 사업시행인가 과정에서 조합으로의 무상양도의 문제와 긴밀한 관계를 갖는다. 결합방식(법 제34조제1항)과 관련, 정비구역을 2 이상 분할하는 경우 각각의 구역 단위로 계획을 수립할 수 있으며, 허용건폐율과 용적률을 따로 정할 수 있다.
정비계획에 포함돼 있지 않지만, ‘정비계획 수립지침’에서 ‘주택의 규모 및 건설비율(법 제4조의2)’과 ‘재건축사업에서의 소형주택(법 제30조의3)’을 포함시키고 있다. 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」은 시행령 제13조의3에서의 정비사업 유형별 범위 및 법 제4조의2와 관련 국토부장관이 고시한 기준에 따라 수립해야 하며, 소형주택 건설비율을 확정하기 위한 법적상한용적률 역시 정비계획에서 정해야 한다.
