◆인구 50만 미만 시(市)에서의 구역지정 제안
서울시·광역시를 비롯한 인구 50만 명 이상의 시에서 먼저 정비기본계획이 수립돼야 하며, 정비기본계획의 범위 내에서 정비계획을 수립하게 된다. 그러나 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과해도 구청장이 정비계획을 수립치 않으면, 해당 구역의 토지등소유자가 조례상 동의율을 충족한 뒤에 구청장에게 구역지정 제안을 할 수 있다.
인구 50만 미만의 시장은 정비기본계획의 수립 의무가 없다. 토지등소유자의 구역지정 제안에 의해 진행하게 되므로, 정비구역 지정요건에 맞으면 토지등소유자 자신이 조례상 동의율을 충족해 시장에게 구역지정을 제안할 수 있다. 그 후 시장은 요건을 확인한 뒤 상급 행정청인 도지사에게 구역지정을 신청하게 된다.

 

조례상 구역지정 제안규정이 유사하더라도, 특별시·광역시 또는 인구 50만 이상인 시도 조례에서는 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과의 경과된 이후에야 가능하지만, 그 외에는 1년 경과여부와 관계없이 구역지정 제안이 가능하다. 구역지정 고시가 되면 다음 단계인 추진위원회나 주민대표회의 구성을 위한 동의서를 걷을 수 있으며, 이에 따라 승인을 받을 수 있다.

 

◆정비계획 수립과 재건축사업의 안전진단
기존의 재건축사업에서 정비구역 지정 이후에 추진위가 하는 업무 중 가장 중요한 것이 안전진단의 신청업무였으며, 정비구역 지정 이후에도 안전진단을 통과치 못하면 사업시행이 불가능했다. 정비계획 수립 이후 안전진단을 신청해 이를 통과하지 못하면 사업진행이 불가능함에 따라, 정비계획 수립에 대한 무용론이 제기되면서 지난해 2월 6일 안전진단 관계 규정(법 제12조)이 개정됐다. 구청장이 정비계획 수립을 위해 자신의 비용으로 정비계획 수립기간 중에 안전진단을 신청하도록 하며, 이를 통과해야 정비계획의 수립을 마무리할 수 있다.

 

그러나 구역지정 이전에 추진위를 승인받은 경우와 그렇지 않은 경우 큰 차이가 있다. 구역지정 이전으로서 추진위를 승인받지 않은 상태인 경우, 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래해야 구청장이 안전진단을 신청할 수 있다. 그러나 구역지정 이전이라도 추진위 승인을 받았다면 언제든지 안전진단을 신청할 수 있다. 이 경우 안전진단 비용은 추진위 자신이 부담해야 한다.

 

정비구역이 아닌 곳에서 유일하게 시행할 수 있는 정비사업이 재건축사업이다. 이렇게 정비구역 밖에서 재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하면 구청장은 이 단계에서 ‘정비계획의 수립’이 아닌 ‘재건축사업 시행여부’를 결정하게 된다. ‘재건축사업 시행여부’가 결정되면 뒤이어 추진위원회 승인을 신청하게 되며, 그 이후부터는 통상의 재건축사업과 같이 사업이 진행된다.

 

◆정비계획의 수립과 국·공유지
정비계획 단계에서 구청장은 정비기반시설 및 국·공유재산의 귀속·처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 수립하려면 미리 해당 정비기반시설 및 국·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다. 서울시는 정비구역지정의 입안을 위한 주민제안 시 해당 지역 토지등소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 얻도록 하되, 국?공유지에 대한 동의자 수 및 동의면적 산정을 제외함에 따라 분쟁이 됐던 국·공유지의 동의여부 문제가 일단락됐다.

 

또한, 사업시행자인 조합 등에 우선 매각 또는 임대할 수 있는 국·공유재산은 다른 법령의 규정에 불구하고 사업시행인가·고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보고, 우선 매각하는 국·공유지 평가는 사업시행인가·고시가 있은 날을 기준으로 했다(법 제66조). 이 때문에, 사업시행인가 단계에서 종전의 국·공유지에 대한 평가에서 도로나 공원들이 대지로 되면서 그 평가액에 대해 분쟁이 발생하고 있다.