◆정비사업의 종류
정비구역이 지정·고시되면 이를 정비구역이라 한다. ‘정비사업’이란 이러한 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등을 개량하거나 건설하는 사업으로 4가지 종류가 있다.

 

주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역이지만, 재개발구역은 상대적으로 그 정도가 약한 것이 차이점이다. 또한, 재개발사업의 경우 조합이 시행자이지만, 주거환경개선사업은 민간 시행자를 인정치 않고 구청장이나 LH공사 등이 사업시행자가 된다.

 

재건축사업은 아파트 등이 주요 대상으로, 정비기반시설이 대체로 양호하되 노후·불량건축물이 밀집한 지역이 해당한다. 재개발은 정비기반시설이 열악하다는 점에서 재건축과 구별되지만, 단독주택 재건축의 경우에는 재개발과 유사하다.

 

그러나 도시환경정비사업은 정비기반시설이 열악한지, 노후·불량건축물의 밀집여부와는 관계없이 상업지역·공업지역 등으로서 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 정비구역에서 시행하는 사업이다.

 

◆정비구역 지정·고시의 효과
정비구역 지정·고시에 따른 법률효과를 살펴보도록 하겠다. 첫째, 행위허가와의 관계이다. 정비구역으로 지정·고시된 구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등의 행위를 하려는 자는 구청장의 허가 또는 변경 허가를 받아야 하며, 이를 위반하면 형사처벌을 받는다. 국토부장관 등은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위해 정비계획을 수립 중인 지역에 대해 3년 이내의 기간(1회에 한해 1년의 범위 안에서 연장 가능) 내에 건축물의 건축·토지분할의 행위를 제한할 수 있다. 다만, 이를 위반해도 형사 처벌은 되지 않는다. 일선 구청에서는 정비기본계획 수립 이전이라도 우선검토대상지역 등으로 지정해 행위허가를 제한하고 있다.

 

둘째, 추진위원회와 주민대표회의 구성 승인을 위한 동의서 징구시기이다. 양자 모두 정비구역으로 지정·고시된 이후에 정구비역 내의 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 추진위원회 또는 주민대표회의 승인 요청을 할 수 있다. 다만, 전자는 조합으로 가는 경우이며 후자는 LH공사 등을 시행자로 지정한 때이다.

 

셋째, 주택 등을 분양 받을 권리산정 기준일과의 관계이다. 정비사업에 의해 주택을 공급하는 경우 구역지정·고시가 있은 날을 기준으로 ▲1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우 ▲단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 ▲하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우 ▲나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축해 토지등소유자가 증가되는 경우 중 어느 하나에 해당하는 행위가 이뤄지면, 그 수와 관계없이 1개의 주택만 공급받는다(법 제50조의2제1항).

 

예를 들어, A지역(2010.7.15. 전에 정비기본계획이 수립되지 않은 지역)의 정비구역 지정·고시일이 2010년 10월 20일이면, 그 이후인 10월 25일 다가구주택이 다세대주택으로 전환되었어도 그 수와 관계없이 1주택만 공급받게 된다. 만약 2010년 10월 1일에 다세대주택으로 전환됐다면 가구별로 주택을 공급받을 수 있다.

 

그러나 이 구역이 2010년 7월 15일 전에 이미 정비기본계획이 수립된 지역이거나 지구단위계획이 결정·고시된 지역인 경우 종전규정에 따라야 하므로, 조례 시행일인 2003년 12월 30일 이전에 행위가 이뤄져야, 전환된 수만큼 주택을 공급받을 수 있다(서울시 도시정비조례 제5007호, 2010.7.15 부칙 제3조).

 

넷째, 정비구역의 지정(변경)고시가 있으면 당해 정비구역 및 정비계획 중 국토계획법 제52조제1항 각 호에 하나에 해당하는 ‘건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도, 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획’ 등에 해당하면 제1종 지구단위계획 및 제1종 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다. 정비계획의 작성과 지구단위계획을 의제할 수 있도록 해 절차를 일원화한 것이다. 또한, 국토계획법에 의한 지구단위계획구역에 대해 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경·고시하는 경우를 포함)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다.