“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 제대로 활용하자.
이호 회계사
친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못해 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리는 경우를 종종 보게 된다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정를 하는데 도움이 될 것이다.
1) 일반적인 경우(원칙) 취득일부터 양도일까지로 한다.
※ 취득일 및 양도일의 판정
◆원칙: 당해 주택의 대금을 청산한 날(대금을 청산한 날이라 함은 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급한 날을 의미하지만 그 전부를 이행하지 않았어도 사회통념상 거의 지급 됐다고 볼 만한 정도의 대금 지급이 이행된 날을 포함한다. 또한 실제 잔금은 지급한 날을 의미하므로 매매계약서상 잔금지급일이 대금청산일과 반드시 일치하는 것은 아님)
◆대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
◆대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일
2) 자기가 건설한 주택인 경우
◆원칙: 사용검사필증교부일
◆사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우는 사실상의 사용일 또는 사용 승인일
◆건축허가를 받지 아니하고 건축하는 주택의 경우는 사실상의 사용일
3) 신축주택을 융자조건부로 분양받은 경우
융자조건부 주택신축분양에 있어서는 금융기관이 분양받은 자를 근저당설정의무자로 해 근저당설정 및 융자를 함으로써 그 융자금이 잔금에 충당되는 날을 잔금청산일로 한다.
4) 본등기를 하기 전에 가등기한 기간이 있는 경우
가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.
5) 주택을 대물변제로 양도한 경우
주택을 대물변제로 양도한 경우 양도 시기는 소유권이전등기를 완료한 때이다.
6) 동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우
세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유 여부를 판정한다.
7) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산한다.
8) 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우
당해 배우자의 보유기간만 가지고 판단한다.
9) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일로부터 양도일까지의 기간을 합해 계산한다.
10) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
11) 주택을 상속받은 경우
피상속인의 사망일로부터 계산한다(피상속인의 부동산을 상속인 앞으로 상속등기를 하지 않고 피상속인 명의로 제3자에게 양도하는 경우에는 상속인에게 상속세와는 별도로 상속 개시일부터 양도일까지의 양도소득세가 과세된다).
12) 동일세대원이 경매를 통해 취득한 후 양도하는 경우
경락대금을 완납한 날로부터 양도일까지로 한다.
13) 법원의 무효판결로 환원된 주택의 경우
주택의 소유권이 타인에게 이전됐다가 법원의 무효판결에 의해 당해 주택의 소유권이 환원되는 경우에는 당해 주택의 취득 시기는 당초 취득일로 한다.
14) 거주 또는 보유 중에 소실․도괴․노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우(도시정비법에 의한 재건축은 제외) 멸실한 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다(재건축 공사기간은 포함하지 않는다).
15) 보유하던 주택이 도시정비법에 의한 재개발․재건축으로 완공한 경우
종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발․재건축 후의 보유기간을 통산한다(재개발․재건축 공사기간을 포함함).
16) 재개발․재건축에 참여한 자기 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득해 거주하다가 재개발․재건축된 주택으로 이사하게 돼 대체주택을 양도하는 경우 보유기간의 제한을 받지 않으나, 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
◆사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
◆재개발․재건축주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택을 양도
◆완공 후 1년 이내 재개발․재건축 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주(취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)
