지난해 우리나라는 일본의 흑자규모를 넘어선 410억달러의 무역수지 흑자를 달성했고, 세계에서 가장 먼저 금융위기를 극복하고 있다는 희망찬 소식으로 경인년 새해를 맞이했다. 물론 세계가 시장에 푼 돈을 회수하기 위한 출구전략들을 논하고 있고 이에 따라 향후 부동산시장이나 증권시장이 어떻게 변화될이지 가늠할 수 없지만, 이러한 상황 속에서도 원화의 강세를 예측할 수 있다. 무역수지 흑자로 유입된 달러와 금융시장에 유입되는 달러는 결국 환율의 하락으로 이어질 것으로 보인다. 물론 세계경제의 흐름에 따른 투자 환경도 고려해야 하겠지만, 원화 강세 속에서 가능한 재테크 방법 중 하나인 해외부동산 투자 시 주의할 사항을 알아보겠다.
해외부동산관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무는 다음과 같다.
취득단계에서는 증여세 해당여부(자금출처 소명)를 살펴야 한다. 타인(부모 등 친족 포함)으로부터 취득자금을 증여받아 해외부동산을 취득한 경우 동 취득자금을 증여받은 때 증여세를 신고·납부해야 한다. 보유단계에서는 해외부동산임대소득을 타 소득과 합산해 종합소득세를 신고·납부하고 이때 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입한다. 처분단계에서는 양도소득세를 신고·납부하고 현지국가에서 납부한 해외부동산 양도소득 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입한다.
해외부동산 처분과 관련해 양도소득세 신고에 대해서 살펴보면, 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)다. 해외 거주용 주택을 구입해 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 납세의무자의 거주 여부에 대해 사실관계를 종합적으로 판단, 비거주자는 해당국가의 세법을 따르고 거주자는 비과세 대상이다.
거주자가 해외부동산을 양도했을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부했다 하더라도 이와는 별도로 국내 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 이중과세문제는 해외부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 양도소득관련 외국납부세액은 세액을 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 해소하고 있다.
예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 35%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액 차만큼 국내에 세금을 더 내면 되지만 국내 세율이 해외 소재지국의 세율보다 낮은 경우 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없다.
해외부동산을 양도했을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는 국내 부동산 양도 시 적용되는 절차와 동일하다. 즉 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 하고, 양도소득이 있는 자가 예정신고·납부를 하지 않았을 때에는 다음연도 5월 1일~31일까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고·납부를 하면 된다. 법인에의 현물출자, 공매, 수용, 협의매수, 대물변제를 한 경우에도 신고대상이다.
해외부동산의 양도소득세 계산절차는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산절차와 동일하나 장기보유특별공제는 적용하지 않고 해외주택은 1가구 다주택자에 대한 중과규정의 적용을 받지 않고 기본세율을 적용한다.
해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액 기준이므로 이를 입증할 서류는 ▲토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본 ▲당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본 ▲양수자의 인감증명서(인감증명제도가 없는 나라인 경우 이에 준하는 서류) ▲자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서 ▲외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙) 등이다.
해외부동산 투자의 경우는 그 금액이 크고 해외로 자금이 유·출입되는 것인 만큼 관련 분야 전문가와의 상담으로 거래에서 발생하는 예상치 못한 손실을 줄여 해외부동산 투자에 대한 소기의 목적을 달성해야 할 것이다.
