지난 대통령 선거에서 이명박 대통령이 공약한 바 있는 재건축 관련 규제 가 크게 완화되고 있다. 소형ㆍ임대주택 의무 비율 완화, 용적률 상향 등이다. 시장의 반응도 호의적이어서 국제 금융 위기 속에서도 재건축 단지 주택 가격이 상승 조짐을 보이고 있다. 다만 적극적인 공동주택 재건축 규제 완화와는 달리 단독주택 재건축 규제 완화는 매우 소극적이다.

현재 단독주택 재건축은 노후·불량건축물이 사업 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상이거나, 노후·불량건축물이 건축물의 1/2 이상으로 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 사업 지역 안에 있는 건축물 수의 3/10 이상인 경우에 추진이 가능하다. 종전에는 노후·불량 건축물이 1/2 이상인 경우에 사업 추진이 가능했으나, 규제가 강화된 것이다. 단독주택 재건축 사업이 획일적인 아파트 공급과 단독주택의 감소가 저소득층과 중소득층을 수용할 수 있는 주택의 부족에 대한 우려가 규제 강화의 이유이다.

그러나 단독주택 재건축의 요건 강화만으로는 이러한 문제를 해결할 수 없다. 시간이 지나 노후·불량 비율이 충족되면 아파트는 들어서게 될 것이다. 서울시는 2020년이면 단독주택과 다가주 주택이 대부분 사라질 것으로 예상하고 있다.

따라서 단독주택 재건축 규제에 대한 근본적인 재검토가 필요하다고 판단한다. 단독주택 재건축은 공동주택과는 달리 안전진단을 거치지 않기 때문에 사업 속도가 빠르다. 즉, 정비예정구역에 포함돼 있다는 것은 안전진단을 통과한 것으로 보기 때문에 정비예정구역 지정을 받으면 곧바로 조합설립ㆍ사업시행 등이 가능하다.

 

또 재개발에 비해 도로나 공원 등 기반시설 여건이 양호하고 토지 등 소유자 80% 이상의 동의로 조합설립인가가 되면 미동의자에 대한 매도청구도 가능하다. 이러한 장점을 활용하고 사업 추진 시 획일적인 아파트의 공급을 막기 위한 중·저층 주택단지 조성 유도, 개발이익 환수를 통한 서민주택 확보 등을 담보할 수 있는 장치를 마련한다면 또 다른 도심 재건축 활성화 수단이 될 것이다.
특별히 제안하고 싶은 것은 노후·불량 건축물에 대한 탄력적 적용이다.

 

현행 노후·불량 건축물에는 주변토지의 이용 상황에 비춰 주변 환경이 불량한 곳에 소재하고, 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비해 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서 당해 건축물을 40년(준공일 기준)까지 사용하기 위해 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물도 포함하고 있다.

 

그러나 이에 대한 판단 기준은 마련돼 있지 않아 대부분 연한 기준을 적용하며, 단순히 보수·보강 비용이 신축공사비보다 클 것으로 예상되면 노후·불량 건축물로 판정한다.

이처럼 단순히 보수·보강 비용이 신축공사비보다 클 것으로 예상되면 노후·불량 건축물로 판단하는 것은 철거비용, 유지관리비용의 차이 등을 고려하지 못하게 된다.

 

따라서, 기존 건축물을 보수·보강해 사용하는 경우의 모든 비용, 즉 생애주기비용(Life Cycle Cost)과 신축해 사용하는 경우의 모든 생애주기비용을 비교하는 생애주기비용분석(Life Cycle Cost Analysis)을 통해 판단하는 기준 등의 제정도 필요할 것으로 보인다.