지난 4월 29일 국회 본회의를 통과한 도시정비법 개정 법률안과 관련해 지난호에서 언급하지 못한 주요 개정내용과 이에 대한 필자의 사견을 아래와 같이 밝히고자 한다.

먼저 도시정비법 개정 법률안은 정비계획을 수립함에 있어 주민들의 사전참여를 보장하기 위해 시장·군수가 정비계획을 수립한 경우 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 듣도록 하고 있다.

일반적으로 주민이란 일정한 지역에 살고 있는 사람을 말하는 바, 이를 그대로 도시정비법에 적용하면 도시정비법상 주민이란 정비구역 안에 거주하는 토지등소유자와 세입자를 말하게 된다.

하지만 현재 실무상 정비계획 수립 단계에서 정비구역 안에 거주하는 모든 토지등소유자와 세입자를 정확히 파악하지 못하고 있는 실정인데 이런 상태에서 모든 주민에게 서면 통보를 의무화할 경우 서면 송달 지연에 따른 사업기간의 장기화와 송달 누락에 따른 법적 분쟁 발생 가능성이 있고, 서면으로 송달해야 할 정비계획의 구체적 내용도 불분명하다는 점에서 과잉 입법이라는 점을 지적하지 않을 수 없다.

또한 도시정비법 개정안은 정비사업조합 총회 의결 시 조합원의 의사를 명확하게 반영하기 위해 조합원의 10/100 이상의 직접 출석이 있어야 의결할 수 있도록 하는 한편 조합원의 재산에 중대한 영향을 미치는 관리처분계획을 수립하거나 변경하는 경우에는 조합원 총수의 과반수 이상의 찬성으로 의결하도록 명문화했다.

이처럼 총회 개의의 최소 요건을 규정한 것은 서면결의의 일반화로 찬반 토론이 보장되는 총회가 형식적으로 운용되는 문제점을 예방하기 위한 것이라는 점에서 바람직한 것이라고 판단된다.

다만, 관리처분계획의 수립 또는 변경과 관련해 조합원 총수 과반수 이상의 찬성으로 관리처분계획을 의결하도록 강화하는 한편 이 경우 조합설립인가 당시 동의요건 중 하나인 비용부담의 기준이 변경된 경우 이에 관한 동의도 있은 것으로 보도록 하는 내용을 추가하는 것이 좋았을 것으로 생각된다.

한편 도시정비법 개정안은 정비사업조합이 관리처분계획을 수립함에 있어서 총회의 개최일부터 1개월 전에 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격) 및 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기를 각 조합원에게 문서로 통지하도록 의무화하는 한편 시장,군수에게 감정평가업자의 선정?계약권을 인정하고 사업시행자는 이에 대한 비용을 미리 예치하도록 하고 있다.

또한 종전에는 종후자산의 평가 시 시장·군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하도록 하던 것에서 시장·군수가 선정?계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정하도록 개정하는 한편 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지를 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다는 조항을 신설하고 있다.

이러한 도시정비법의 개정방향과 관련해 필자는 감정평가업자의 선정,계약권을 시장,군수에게 부여하는 것에는 큰 이의가 없지만 세입자가 있는 조합원의 경우 세입자에게 지급한 손실보상액을 종전의 토지 또는 건축물의 가격에서 공제할 수 있도록 하는 한편 그 내용을 전적으로 정비사업조합의 정관에 위임하는 것은 법률유보의 원칙에 반하여 위법한 것이 아닌가 하는  의문을 갖지 않을 수 없다.

아울러 현행 도시정비법은 세입자의 임차권 존속을 공법적으로 보장하고 있지 않고 있는바 건축물의 소유자가 민사상 소유권에 터 잡아 세입자들에 대한 명도소송을 제기할 경우 이를 저지할 수단이 없다는 점에서 세입자를 둔 건축물 소유자로서는 관리처분계획에서 불이익이 예상되는 경우 미리 세입자를 강제 퇴거시킬 수단을 강구할 수밖에 없다는 점에서 세입자의 주거불안과 소유자와의 갈등은 더욱 첨예화될 우려가 있다. 이에 대한 대안이 적극 모색될 필요가 있다.