강남에 사는 고선지는 10년 전에 45평 아파트를 취득했다. 취득 당시 이 아파트는 1세대 1주택이었고 고가 주택에도 해당하지 않았기 때문에 고선지는 양도소득세가 비과세 될 것이라 여겨 매매계약서 및 기타 취득경비에 대한 증빙을 받는 것에 크게 신경 쓰지 않았다.

 

그런데 얼마 전 아파트를 양도하려고보니 자신의 아파트가 양도가액이 9억원이 넘는 고가 주택으로 변모해 있었다. 따라서 고선지는 취득당시 실지취득가액 및 취득경비에 대한 증빙을 구비해야지만 양도소득세를 비과세 받을 수 있는데 아파트를 취득한 지 만 10년이 지난 지금, 고선지는 취득당시 가액을 증빙할만한 자료를 찾을 수가 없었다.

 

따라서 이러한 경우 세법에서는 대체 방법을 규정하고 있다. 위의 사례의 고선지처럼 주택을 취득한 지 오랜 시간이 경과돼 취득가액을 증빙할 서류를 구비할 수 없다면 대신 매매사례가격, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한 가액을 취득가액으로 대체해도 된다.

다음으로 알아두어야 할 것은 필요경비이다. 실거래가액으로 계산할 때에는 취득에 소요된 비용과 양도 자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용과 양도 비용 중 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제해 양도차익을 계산한다.

 

그러므로 같은 자산을 양도하더라도 필요경비로 인정되는 비용에 따라 양도소득세는 크게 달라질 수 있으므로 이를 위해 어떤 준비를 해야 하는지 알아둘 필요가 있다.
필요경비에 해당하는 것은 당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산 중개수수료 등으로, 취득에 소요된 모든 비용을 공제받을 수 있다.

 

건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용, 명도 비용, 인지대 등을 지출한 것도 비용에 포함한다. 또한 필요경비로 인정받으려면 지급 사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다는 것도 명심해야 한다. 예외적으로 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 필요경비로 인정하고 있다.

부동산을 취득한 후 이용 편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용도 증빙서류를 갖추면 필요경비로 공제받을 수 있다. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 비용, 엘리베이터 또는 냉난방장치· 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용, 재해 등으로 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구 비용, 토지의 이용 편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설 비용, 기타 개량 등 모두 필요 경비로 공제 대상에 해당한다.

 

반면에 도배 공사 비용, 타일·욕조·변기 공사비, 도색비 등은 일반적으로 부동산 가치를 증가시킨다고 생각하기 쉬운 것들이지만 공제 대상에 포함하지 않는다는 것에 유의해야 한다.

보일러 및 바닥시공비용, 샷시 비용, 목재 비용 등은 필요경비로 인정한다. 무엇보다 필요경비로 인정받기 위해서는 공사도급 계약서나 세금 계산서, 공사대금 지급 영수증 등 지출 사실을 입증할 수 있는 서류를 갖추고 있어야 함은 물론이다.

자산을 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성 비용, 공증 비용, 인지대, 광고료, 소개비 등도 비용으로 인정하고 있어 공제 받을 수 있다. 부동산 취득시 매입한 국민주택 채권이나 토지개발 채권을 만기 전에 매각해 발생한 매각 손실도 비용으로 인정하고 있지만 채권은 은행이나 증권 회사에 매각해야만 매각 손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 이 점에 주의해야 한다.