현행 도시정비법은 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 국토부령으로 정하는 서류를 첨부해 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 하며(도시정비법 제28조제1항), 사업시행계획서에는 임시수용시설을 포함한 주민이주대책, 세입자의 주거 및 이주대책과 임대주택의 건설계획 등을 포함해야 한다고 규정하고 있다(도시정비법 제30조).

 

이처럼 도시정비법은 사업시행자가 사업시행계획서에서 정해야 할 사항으로‘임시수용시설을 포함한 주민이주대책’과‘세입자의 주거 및 이주대책’을 별도로 구분하고 있는데, 이는 공용수용의 일반법이라 할 수 있는 토지보상법이 이주대책 대상자를 주거용 건축물의 소유자로 한정하고 있는 데에 기인하는 것으로 토지보상법과 도시정비법에서 사용하는 이주대책 개념의 통일성 유지를 위한 것이다.

다만 「주한미군기지 이전에 따른 평택시등의 지원에 관한 특별법」 에서는 이주자 및 세입자 등을 이주대책 및 생활대책대상자로 정의해 이주대책대상자를 주거용 건축물 소유자 외에 세입자로 확대하고 있으므로 세입자를 이주대책대상자에 포함되는 것으로 개념 정의하느냐, 아니면 세입자를 이주대책대상자와 다른 개념의 용어 즉 주거대책대상자로 정의하느냐 하는 것은 획일적인 것이 아니고 개별 법률마다 달리 사용할 수 있는 것이다.

 

따라서 법률에 이주대책이 세입자에 대한 주거대책을 포함하는 광의의 개념으로 사용되는 경우도 있지만 도시정비법은 토지보상법상 이주대책의 개념을 존중해 세입자에 대해서는 주거대책이라는 별도의 용어를 사용하고 있었는데, 2009년 5월 27일 도시정비법 개정으로 종전 ‘세입자에 대한 주거대책’이 ‘세입자에 대한 주거 및 이주대책’으로 변경돼 주거대책과 이주대책이 어떤 차이가 있는지, 그리고 세입자에 대한 이주대책과 주거용 건축물 소유자에 대한 주민이주대책은 어떻게 다른지 등의 해석상 혼란만 더욱 가중된 상태이다.

 

다만 도시정비법 개정법률안에 대한 국회 국토해양위원회의 검토 보고서에 따르면 해당 조문의 개정 이유가‘최근에 발생한 용산 재개발구역 화재사건으로 도시환경정비사업의 경우에 세입자 보상의 필요성이 대두됨에 따라 정비사업의 이해관계자인 세입자의 권리 보호를 위해서 주택의 포함 여부를 불문하고 사업시행계획 수립시 상가세입자 등에 대한 대책을 포함한 이주대책 수립을 의무화’하기 위한 것이라고 밝히고 있는 점에서 종전 세입자는 해석상 주거용 건축물의 세입자였지만 현행 도시정비상 세입자는 상가용 건축물의 세입자를 포함하는 것으로 봐야 하고, 주거용 건축물의 세입자에 대해서는 주거대책을, 상가용 건축물의 세입자에 대해서는 이주대책을 수립해야 하는 것으로 이해하는 것이 좋을 듯하다.

하지만  이 경우에도 상가용 건축물의 세입자의 이주대책은 전통적으로 토지보상법이나 도시정비법이 사용하는 이주대책과 그 용어만 동일할 뿐 그 의미나 내용은 전혀 다른 것으로 실무상 생활대책에 가까운 개념이다.

 

결국 도시정비법 개정에도 불구하고 주거용 건축물의 세입자에 대해서는 여전히‘주거대책’이라는 용어가 독자성을 갖고 사용되고 있지만 지난 호에서 살펴본 주민이주대책과 같이 세입자에 대한 주거대책의 구체적 의미와 내용이 무엇인지는 도시정비법상 명확하지 않다.

다만 도시정비법령에서 임대주택을 의무 건설하도록 하고 임대주택이 건설된 경우 이를 정비구역 안의 세입자에게 우선 공급하는 것을 제도화하고 있으므로 실무에서는 이러한 임대주택의 공급과 토지보상법상의 주거이전비 지급을 세입자에 대한 주거대책이라고 인식해 왔다.

 

따라서 주거환경정비사업이나 재개발사업의 경우‘세입자의 주거대책’은 임대아파트의 공급조문이 원칙적으로 그 역할을 담당하는 것으로 이해하는 것이 옳지만 주거이전비 지급을 둘러싸고는 상당한 논쟁이 있다.

판례는 정비사업 역시 토지보상법상 공익사업의 하나로 이해해 정비구역 안의 주거용 건축물의 세입자에 대해서 토지보상법상 주거이전비가 지급돼야 한다는 입장이지만 사업시행자로서는 임대아파트 공급 외에 주거이전비를 별도로 지급하는 것에 난색을 표하고 있다.

그러나 토지보상법령이 세입자에 대한 임대아파트 공급과는 별도로 사업시행자에게 주거이전비 지급의무를 부여하고 있다는 점에서 정비사업에 예외를 인정하기는 쉽지 않은 것으로 판단된다. 이에 따라 사업시행자의 주거이전비 지급의무 경감을 위한 다각적인 방안이 모색될 필요가 있다고 생각된다.