「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다)상 “사업시행자는 공익사업의 시행으로 인해 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위해 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급해야 한다(제78조제1항). 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함돼야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다(제78조제4항).”라고 규정돼 있고, 같은 법 시행령 제40조제2항 단서에서는 “다만,사업시행자가 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계법령에 의해 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의해 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립?실시한 것으로 본다.”라고 규정돼 있는바, 별도의 이주정착지 조성에 갈음해 택지개발촉진법에 의해 이주대책대상자에게 택지를 공급하는 경우에도 토지보상법 제78조제4항이 적용되는 것인지에 대해서 그 동안 상당한 논란이 있어 왔다.
최근 대법원이 이에 대한 명확한 대답을 내놓았는바, 해당 판례(대법원 2011.2.24. 선고 2010다43498 판결)의 판결 요지는 “이주대책의 제도적 취지에 비춰 볼 때, 토지보상법 제78조제4항은 사업시행자가 이주대책대상자들을 위한 이주대책으로서 이주정착지에 택지를 조성하거나 주택을 건설해 공급하는 경우 그 이주정착지에 대한 도로, 급수 및 배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 설치돼 있어야 하고, 또한 그 공공시설 등의 설치비용은 사업시행자가 부담하는 것으로서 이를 이주대책대상자들에게 전가할 수 없으며, 이주대책대상자들에게는 다만 분양받을 택지의 용지비 및 조성비 등과 같은 택지조성원가, 주택을 공급하는 경우 그 건축원가만을 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하고, 위 규정은 그 취지에 비춰 볼 때 당사자의 합의로도 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규에 해당한다고 봄이 상당하다. 한편 별도의 이주정착지 조성에 갈음해 택지개발촉진법에 의해 이주대책대상자에게 택지를 공급하는 경우도 토지보상법 제78조제1항 소정의 이주대책의 하나인 이상 토지보상법 제78조제4항의 규정은 이 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이나, 그 공급하는 택지의 분양가격 결정을 위한 택지조성원가의 구체적인 산정은 토지보상법령에 특별한 규정이 없는 이상 택지 공급의 직접적인 근거가 되는 택지개발촉진법령에 의해야 한다고 봄이 상당하다.”라는 것이다.
한편 위 판례의 구체적인 사실관계를 살펴보면 피고인 사업시행자는 이주대책대상자로 선정된 사람들에게 이주자택지를 조성원가의 70% 수준인 ㎡당 약 25만4510원에 분양·공급했으나, 이주자택지를 공급받은 원고들은 이주자택지의 정당한 분양가격은 택지소지가격에 생활기본시설 설치비용을 제외한 택지조성원가를 전체공급면적으로 나눠 산정해야 함에도 불구하고, 피고가 생활기본시설 설치비용을 포함한 택지조성가격을 유상매각면적으로 나눠 이 사건 이주자택지의 분양가격을 산정한 것은 무효라고 주장했다. 이에 대해 대법원은 토지보상법 제78조제4항의 취지에 부합하는 이 사건 이주자택지의 정당한 분양가격은 택지개발촉진법령에 의해 산정한 택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 ㎡당 30만32원(택지조성원가 36만2309원 - 생활기본시설 설치비용 6만2277원)이라고 할 것이나, 이 사건 이주자택지의 분양가격은 ㎡당 25만4510원으로 위 정당한 분양가격에 미치지 못하므로 이 사건 이주자택지의 분양가격에 생활기본시설 설치비용이 포함돼 있다고 볼 수 없다고 결론 내리고 원고의 상고를 기각했다.
위 대법원 판결을 통해 그 동안 이주대책에 갈음하는 제도로 논의되던 택지개발촉진법에 따른 이주자택지 공급에도 당연히 생활기본시설 설치비용 차감에 관한 토지보상법 제78조제4항이 적용되는 것으로 결론이 났지만, 실무에서는 이주자택지 가격결정 시 이미 조성원가의 70% 등 조성원가 이하로 정하는 것이 통례였으므로 사업시행자에게 추가적인 금전적 손해를 초래하지는 않는다. 따라서 대법원 판례는 토지보상법상 이주대책에 관한 조문이 이주정착지를 전제로 최초 입법된 후 사업지구 내에 이주자택지나 이주자주택의 공급이라는 새로운 제도를 이주대책에 갈음하는 제도로서 토지보상법 시행령에 단순 규정하면서 발생한 체계적 모순을 합리적으로 해석하면서도 사업시행자의 추가적인 사업 손실 차단과 이주자택지 공급에 따른 부당한 시세 차익 발생도 억제하는 절묘한 선택이라 평가할 수 있다. 그럼에도 불구하고 위 대법원 판결에서는 생활기본시설 설치비용이 다툼 없는 사실로 정리되어 생활기본시설 설치비용의 구체적 항목과 비용을 어떻게 산정했는지 명확하지 않다. 아직 실무에서는 생활기본시설 설치비용의 산정방법을 두고 첨예한 의견 대립이 존재한다는 점에서 향후 대법원 판결을 주목해볼 필요가 있고, 이주자주택의 공급가격에 대해서도 우리 대법원이 어떠한 입장을 취할지 향후 결과가 매우 기다려진다.
