오피스텔은 원래 업무용으로 건축된 건물을 말한다. 그런데 요즘에는 주거기능을 갖춘 오피스텔이 등장하여 주택으로 사용되고 있는 경우가 많다. 이에 따라 오피스텔에 대한 세금문제가 주거용인지 여부에 따라 차이가 있으므로 이번호에서는 오피스텔 임대사업시에 기본적으로 발생하는 세금문제와 주의해야 할 점에 대하여 살펴보기로 한다.

 

오피스텔을 업무용으로 분양, 취득하는 경우에는 부가가치세법상 과세사업자가 되기 때문에 사업자등록 후 세금계산서를 교부 받아 부가가치세를 신고하는 경우에는 분양(취득)했을 때 부담한 부가가치세 매입세액을 환급 받을 수 있다.

이렇게 부가가치세를 환급 받은 후 주거용으로 임대한다면 환급 받은 부가가치세액을 다시 납부해야 한다는 사실에 주의해야 한다. 또 이와 같이 업무용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법상 재화의 공급에 해당되므로 부가가치세가 과세된다.

그러나 양수 받은 자가 계속 오피스텔을 업무용으로 사용하는 등 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양도하면 부가가치세가 과세되지 않는다.
반면에 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에 임차인으로부터 받는 임대료는 부가가치세가 면제된다. 국민의 기본적인 생활을 위해 지출하는 주거비용에 대해서는 부가세를 과세하지 않고 있기 때문이다.

따라서 이 경우에는 부가세를 납부하지 않아도 되며, 오피스텔 매입 시 부담한 부가가치세액은 매입세액공제를 받을 수 없다. 또 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에도 부가가치세 과세 대상에 해당하지 않으므로 부가가치세 문제는 발생할 여지가 없다.

 

오피스텔을 양도하거나 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 양도하는 경우에는 매우 주의해야 한다. 오피스텔이 주거용으로 사용되는지 아니면 업무용으로 사용되는지에 따라 다양한 문제가 파생되기 때문이다.
 
① 오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우

오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우에는 상가건물의 양도와 동일하게 감가상각비는 취득가액에서 차감되며, 장기보유특별공제의 최고 공제율이 30% (1세대 1주택의 경우 최고 80%까지 허용되고 있음)로 정해져 있다. 여기서 주의할 점은 업무용 오피스텔의 경우 양도시 발생하는 부가가치세는 포괄 양수도 계약에 의해 없앨 수 있으며 양도소득세만을 별도로 부담하면 된다. 즉, 현행 세법에서는 매도자와 매수자가 사업에 관한 모든 권리와 의무가 양도되는 포괄 양수도 계약에 의해 거래를 하면 세금계산서를 교부할 수 없도록 하고 있다. 왜냐하면 매도자가 매수자에게 부가가치세를 징수하여 납부하고 매수자는 일반사업자로 사업자등록을 한 후 이를 환급받으면 국가로서는 실익이 없기 때문이다.

 

상시 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보기 때문에 주택에 대한 세금제도를 적용받게 된다. 즉, 1세대가 보유하는 주택이 이 오피스텔뿐이라면 1세대 1주택에 해당하여 3년 이상 보유(서울 등 5대 신도시는 2년 거주요건 포함)하는 경우에는 양도세가 비과세가 되지만, 1주택과 1주거용 오피스텔을 보유하고 있는 경우에 주택을 양도한다면 1세대 2주택이 되므로 비과세를 적용받을 수 없는 것이다.

또한 주거용 오피스텔을 포함하여 1세대 3주택 자에 해당한다면 60%의 고율로 중과세 되는데, 이러한 중과주택의 범위에 소형주택은 제외되지만 오피스텔은 이에 해당하지 않으므로 높은 세율을 피할 수 없다는 점에 유의해야 한다.

양도소득세는 양도 당시의 상황을 기준으로 과세되기 때문에 양도 직전에 임대용도를 전환시키는 것도 절세의 방법이 될 수 있다. 예를 들어 오피스텔의 소재지가 주택 외 투기지역으로 지정되어 있다면, 양도 전에 주거용으로 전환해 새로 임대를 놓으면 되고, 주거용으로 임대한 사업자가 다주택 보유자라면 업무용으로 전환하는 것도 한 방법이 될 수 있을 것이다.

결국 오피스텔 임대사업을 하기 위해서는 취득 당시의 부가가치세, 임대 중의 소득세, 양도 시의 양도소득세 등 제반 세무 상 문제점을 고려하여 결정해야 할 것이다.