부동산 경기가 장기불황의 길에 들어섰다는 징후가 곳곳에서 감지되고 있는 가운데, 최근들어 정부는 부동산 활성화 대책을 하루가 멀다하고 쏟아내고 있다. 이러한 정부대책중에서 다주택자와 관련된 사항을 짚어보고 이에 따른 절세방법을 살펴보고자 한다.

1. 2008년 부동산 세제개편안 중 다주택자와 관련된 사항
①양도세 다주택자에 대한 중과제도 합리화(9월 1일 세제 개편안)
  -저가주택의 기준에 지방광역시의 3억원 이하주택을 추가 : 소득세법 시행령 개정공포일 (2008년 10월 7일)이후 양도분부터 적용함.
  -비수도권에 한해 매입임대주택의 요건완화 : 1호이상, 149㎡, 7년이상도 가능함.
  -종합부동산세 개선 : 종부세 과표적용률을 2007년과 같은 80%로 동결하고 종부세 상한 부담률을 종전 300%에서 150%로 하향조정함.
  -상속증여세율의 현실화 : 현행 10∼50%인 상속증여세율을 점차적으로 낮춰 소득세율 수준으로 인하해 2009년에는 7∼34%(2010년에는 6∼33%)이 되며 과표구간도 조정함.

②가계 주거부담 완화방안(10월 21일)
  -1세대 1주택자가 이사목적으로 신규주택을 취득하는 경우 기존주택의 양도세 비과세가 적용되는 양도기한을 1년 → 2년으로 연장함.
  -처분조건부 대출의 상환기간을 1년 → 2년으로 연장함.

③부동산 투기억제규제 완화(11월 3일)
  -주택 보유자가 향후 2년내에 추가로 취득한 지방 미분양주택에 대해서는 양도세 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제(최대 80%)를 허용함.
  -1세대 1주택자가 실수요목적(예: 근무상형편, 취학, 질병치료 등)으로 지방소재 1주택을 취득한 경우 계속 1세대 1주택으로 인정하고 지방주택 양도시 중과배제함.

정부의 잦은 부동산 정책변화에서 다주택자가 절세할 수 있는 방법은 어떤것이 있을까?

 

정부는 일련의 양도세 개정안이 실거주 목적의 1주택 장기 보유자에 대한 세부담을 줄여주는 것에 초점을 맞춘 것이라고 밝혔지만 사실상 다주택자들도 개정된 세법을 잘 이용해 치밀하게 전략을 세우면 상당한 혜택을 볼 수 있다.

 

서울에 사는 김모 씨는 강남과 경기도 분당에 각각 12억원, 8억원의 아파트를 한 채씩 가지고 있는 2주택 보유자다. 김 씨는 세법 개정 전에 종합부동산세로 1370만원을 부담해야 했지만 세법이 개정되면 290만원의 세금만 내면 된다. 다주택자들은 주택을 그대로 보유하더라도 보유세 부담이 크게 줄어드는 셈이다.

다만 주택을 양도할 때 50%의 세율이 적용되므로 양도세 부담이 크다는 점이 여전히 문제다. 그러나 가족들에게 적절하게 증여해 주택수를 줄이는 방법으로 세금을 줄일 수 있다. 이번에 상속증여세율이 10∼50%에서 7∼34%(2010년 6∼33%)로 대폭 인하됐기 때문에 증여를 통한 양도세 절세효과가 더 커진 셈이다. 만일 김 씨가 분당에 있는 아파트를 아내에게 증여한다면 현행 세법상 2700만원의 증여세를 내야 하지만 세법이 개정되면 1260만원만 내면 된다.

 

또 종부세의 가구별 합산 방식이 위헌으로 판결돼 인별 과세 방식으로 바뀐다면 김 씨의 아내가 증여받은 주택은 9억원을 넘지 않아 종부세를 내지 않아도 되고, 김 씨는 강남에 있는 주택 12억원에 대해서 60만원만 내면 된다.

 

그 후 분당 아파트(취득가액 4억 원)를 10억원에 양도했을 경우에 세부담을 계산해보면 본래 김 씨가 가지고 있다가 양도했다면 양도차익 6억 원에 대해서 약 2억7000만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 아내가 증여받은 뒤 5년이 지나서 양도하면 양도차익 2억원에 대해 양도세 8900만원만 부담하면 된다. 아내에게 증여하면서 취득가액이 높아졌기 때문이다.

 

경기 용인시에 살고 있는 이 씨는 대구 수성구에 3억 원인 아파트 2채를 가지고 있어 총 3채를 보유하고 있다.

세법 개정으로 인해 종부세 부담이 낮아지겠지만 더 낮추고 싶다면 장기임대주택 사업을 고려하는 것도 괜찮다. 수도권 외 지역에서는 장기임대주택사업자의 요건을 149m²(45평) 이하의 주택 1호만으로도 가능하게 요건을 완화했기 때문에, 임대주택사업자로 등록해 종부세와 양도세 중과세 모두 피해가는 방법도 고려할 만하다.

만일 대구에 있는 주택을 양도하고 싶다면 이번에 낮아진 증여세를 이용해 가구 분리가 가능한 자녀에게 대구에 있는 아파트 한 채를 증여하는 방법으로 일단 2주택자가 되는 것이 좋다.

2008년 10월 7일 이후부터는 지방 광역시에 있는 주택 가운데 2주택 중과세에서 제외되는 범위가 1억 원에서 3억 원으로 인상됐기 때문이다. 따라서 2주택자 상태로 대구에 있는 아파트를 양도하면 중과세를 피해갈 수 있다.

사실상 이번 세법 개정으로 종부세와 증여세가 낮아져 다주택자들이 사용할 수 있는 절세 카드가 더 다양해진 셈이다.