정부는 이달 11일부터 주택재건축사업에서 일반공급분에 대한 후분양의무를 전면 폐지했다.

이에 앞서 이달 7일에는 서울의 강남, 서초, 송파 3구를 제외한 모든 지역을 투기과열지구와 투기지역에서 해제했다.

그동안 도시정비법에 따라 재건축사업을 하는 경우 건축공정의 80% 이상이 돼야만 입주자 모집 공고를 할 수 있었다.

그러나 이번에 주택공급규칙(이하 규칙)을 개정해 재건축사업도 재개발을 포함한 일반 민간주택 사업과 같이 사업인가 후 대지 확보와 분양보증설정을 하면 입주자 모집 공고를 할 수 있게 됐다.

 

국토부 관계자는 “지난 7일 투기과열지구 해제와 함께 이번 규칙 개정으로 모든 후분양 단지의 일반 분양 주택이 사전분양으로 전환할 수 있게 됐다”며 “ 현재 재건축사업을 진행하는 서울 165단지, 경기 106단지, 인천 12단지 등 총 283단지가 후분양에서 사전분양으로 전환된다”고 밝혔다.

그 동안 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역 내 투기과열지구의 재건축사업은 80% 건축공정 후에 입주자 모집을 할 수 있었다.

그러나 지난 7일 국토부가 투기과열지구를 해제하면서 사실상 서울의 강남, 서초, 송파 등 강남 3구의 제외한 모든 재건축단지에서 사전분양이 가능하게 됐다.

그리고 이번 규칙개정으로 강남, 서초, 송파의 재건축단지에서도 후분양의무가 전면 폐지된 것이다.

한편 이번 국토부의 투기과열지구해제로 인해 재건축 후분양의무만 면제된 것은 아니다.

투기과열지구에서 해제된 지역은 ▲지역 및 직장 주택조합의 조합원 지위양도 금지가 폐지돼 사업계획승인 이후에는 조합원 지위를 양도할 수 있게 되고 ▲조합설립인가신청일 1년전부터 조합원 자격을 유지해야 했던 조합원 자격기준이 완화돼 조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 조합원 자격을 유지하면 된다. 또한▲지역 및 직장주택조합 조합원의 선착순 모집이 가능하고 ▲재건축 조합원의 지위 양도도 허용된다.

현행 도시정비법에 따르면 투기과열지구안의 재건축사업의 경우 조합설립인가 후에는 조합원 지위 양도가 금지돼, 많은 재건축단지에서 추진위승인 이후 의도적으로 조합설립을 하지 않고 사업을 진행했다.

그러나 이번 투기과열지구 해제로 강동구 둔촌주공·고덕주공, 노원구 태릉현대, 관악구 강남아파트 등 많은 재건축단지가 조합설립 이후에도 조합원 지위를 양도할 수 있어 사업추진에 탄력을 받을 전망이다.

또한 현재 국회에 계류 중인 도시정비법 개정안에는 재건축조합원 지위양도 금지 규정이 삭제돼 있어, 이번 해제에서 빠진 강남, 서초, 송파 3구의 재건축단지도 도시정비법 개정안이 국회를 통과하면 그 혜택을 볼 수 있다.

 

이와 함께 주택법에 따른 전매행위제한도 약간의 변화가 생겼다.

분양가상한제 적용을 받지 않는 주택 중 투기과열지구 지정으로 소유권 이전등기시까지 전매가 제한됐던 지역이 이번 해제로 인해 7일부터 전매가 가능해졌다.

또한 분양가상한제 적용을 받는 주택도 11월말로 예정된 주택법 시행령이 개정되면 수도권 전매제한이 단축된다(이전 분양계약분까지 소급 적용될 예정).

이 경우 수도권과밀억제권 외 지역의 민간택지에서 공급되는 주택은 투기과열지구 해제로 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 줄어들게 된다.
그러나 정부는 지난 11.3대책에서 분양가상한제를 유지한다고 밝혔다.
또한 지난 12일 임태희 한나라당 정책위의장도 “부동산 시장이 비교적 안정세를 찾으면 분양가상한제, 금융규제, 1가구 다주택자에 대한 규제 등을 손볼 계획”이라고 밝혀, 당분간 분양가상한제가 폐지되기는 어려울 것으로 보인다.

따라서 분양가상한제가 적용된 주택은 전매제한 완화의 혜택을 받을  수 없게 된다.

이와 함께 7일 기획재정부가 강남, 서초, 송파 등 서울 강남권 3개구를 제외한 모든 지역을 투기지역에서 해제했다.

투기지역에서 해제됨에 따라 부동산담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 등 주택관련 대출에서 변화가 생겨 LTV가 60%까지 인정되고, 40%의 DTI도 적용 받지 않는다.

그러나 이런 주택대출의 규제 완화에도 불구하고 사실상 은행권에서의 담보대출은 중단된 상태여서 직접적인 효과는 크지 않을 전망이다.