국회에서 의결된 임대주택법 일부개정법률을 이에 공포한다.
          대통령        이 명 박 (인)
    2009년 12월 29일
          국무총리        정 운 찬
          국무위원 국토해양부 장관        정 종 환

⊙법률 제9863호
임대주택법 일부개정법률

임대주택법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제15조제1항에 제4호의2를 다음과 같이 신설한다.
  4의2. 제21조제8항에 따라 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우

제16조제3항 단서를 삭제하고, 같은 조 제4항을 다음과 같이 한다.
  ④ 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하려면 임대주택의 향후 관리계획, 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 매입허가를 신청하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 매입허가신청을 받은 경우에는 제33조에 따른 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다.

제18조제3항 중 “임대사업자는 2007년 7월 31일까지”를 “임대사업자는”으로 한다.

제21조제2항 중 “부도”를 “부도등(제2조제7호나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등으로 본다. 이하 이 조에서 같다)”으로 하고, 같은 조 제5항 중 “부도”를 “부도등”으로, “1년”을 “6개월”로 한다. 

제21조의2를 다음과 같이 신설한다.
제21조의2(부도임대주택등에 대한 경매제한) 제21조제1항에 따른 건설임대주택 중 부도등이 발생하였거나 임대사업자의 파산으로 인하여 파산재단에 속하게 된 임대주택에 대하여는 경매신청이 제기된 해당 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상의 금액에 해당하는 채권자의 동의를 임차인이 받은 경우 부도등 발생일 또는 파산선고일부터 제21조제4항에 따른 분양전환승인이 있을 때까지 「민사집행법」에 따른 경매를 진행할 수 없다. 다만, 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

제32조제2항에 제3호의2를 다음과 같이 신설한다.
  3의2. 제17조에 따른 임대보증금의 보증에 관한 사항

제32조의2를 다음과 같이 신설한다.
제32조의2(설명의무) ① 제17조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자는 보증기간 등 대통령령으로 정하는 사항을 임차인에게 이해할 수 있도록 설명하고 이를 확인받아야 한다.
  ② 제1항에 따른 설명 및 확인의 방법, 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제44조제1항제3호를 제4호로 하고, 같은 항에 제3호를 다음과 같이 신설한다. 
  3. 제32조의2를 위반한 임대사업자

제44조제3항부터 제5항까지를 각각 삭제한다.

          부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제16조제3항ㆍ제4항, 제32조제2항, 제32조의2 및 제44조제1항의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(임대사업자의 등록 말소에 관한 적용례) 제15조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 분양전환승인을 받은 임대주택의 임대사업자부터 적용한다.
제3조(임차인의 직접 분양전환승인신청 기간산정에 관한 적용례) 제21조제5항의 개정규정 중 임차인이 직접 분양전환승인신청을 할 수 있는 기간의 산정에 관한 사항은 이 법 시행 후 최초로 임차인이 같은 항에 따라 직접 분양전환승인신청을 할 수 있는 사유가 발생하는 분부터 적용한다. 
제4조(부도임대주택등에 대한 경매제한에 관한 적용례) 제21조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 부도등의 발생이 신고되었거나 또는 파산선고로 인하여 파산재단에 속하게 된 건설임대주택부터 적용한다. 
제5조(임대사업자의 임대보증금 보증 설명의무에 관한 적용례) 제32조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하거나 갱신계약을 체결하는 분부터 적용한다. 

개정이유

     [일부개정]
◇개정이유
  현행법상 공공건설임대주택의 분양전환승인을 받은 후에도 임대사업자가 분양전환 절차를 지연하는 경우 이에 대한 제재수단이 미흡하고, 임차인이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있는 기간이 지나치게 길어 임대사업자가 고의로 분양전환승인 신청을 지연하는 경우가 빈발하여 임차인이 분양전환 받을 수 있는 권리가 실질적으로 보장받지 못하고 있음.
  또한, 민간임대사업자의 부도로부터 임차인의 임대보증금을 보호하기 위하여 임대보증금에 대한 보증가입이 의무화되어 있으나 이에 관한 사항에 대하여 임차인이 명확하게 알지 못하여 임차인에게 불이익이 발생하고 있고, 임대사업자가 부도 또는 파산하는 경우에 임차인이 분양전환승인을 받기까지는 민사집행법에 따른 경매의 가능성이 상존하여 임차인이 주거불안을 겪고 있는 실정임. 
  따라서 분양전환 절차를 지연하는 임대사업자에 대한 제재를 강화하고, 임차인이 직접분양전환승인신청을 할 수 있는 기간을 단축하여 임차인이 분양전환 받을 수 있는 권리를 실질적으로 보장하며, 임대보증금보증에 관한 설명의무를 도입하고, 부도임대주택등에 대한 경매를 제한하여 임차인의 주거안정을 도모하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 문제점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇주요내용
  가. 임대사업자 등록말소 요건에 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우를 추가함(법 제15조제1항제4호의2 신설).
  나. 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하려면 임대의무기간과 관계없이 임대주택의 향후 관리계획 및 국민주택기금융자금 변제계획 등 일정 요건을 갖추어 매입허가를 받도록 함(현행 제16조제3항 단서 삭제, 법 제16조제4항).
  다. 소유권보존등기를 마친 후 임대중인 임대주택의 임대사업자가 제한물권 설정 등을 제한하는 내용의 부기등기 신청하여야 기한으로 규정되고 있는 2007년 7월 31일을 삭제함(법 제18조제3항).
  라. 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있는 요건 및 임차인이 직접 분양전환승인신청을 할 수 있는 요건을 부도등이 발생한 경우로 완화하고, 임차인이 직접 분양전환승인신청을 할 수 있는 기간을 6개월로 단축함(법 제21조제2항 및 제5항).
  마. 부도등이 발생하였거나 임대사업자의 파산으로 파산재단에 속하게 된 건설임대주택에 대하여는 해당 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상의 금액에 해당하는 채권자의 동의를 받는 경우 분양전환승인이 있을 때까지 경매를 금지함(법 제21조의2 신설).
  바. 임대보증금보증 등에 관한 임대사업자의 설명의무를 도입하고, 이를 위반하는 경우 과태료를 부과하도록 함(법 제32조의2 및 제44조제1항제3호 신설).