김영진의 부동산칼럼

돈 되는 상가 투자 성공 비법

최근 정부가 부동산에 대한 규제를 강화하면서 양도차액 중심의 주택, 토지보다는 수익형 부동산에 관심이 부쩍 늘었다. 대표적인 수익형 부동산이 상가다. 상가는 은행 이자보다 높은 고정적인 임대수익을 얻을 수 있고, 시세 차익도 기대할 수 있다. 게다가 보유수에 대한 제한이 없고 정부의 규제도 적다.

그러나 상가는 다른 부동산 투자와 달리 투자 금액이 크고, 리스크(Risk)에 대한 부담이 크다. 한 번 잘못 발을 들여놓으면 임대료는 커녕 투자자금을 회수하기 어렵고, 오랫동안 자금이 묶일 수도 있다. 이에 따라 상가에 투자를 할 때는 정확한 상권 분석과 자신의 자금 흐름 등을 면밀히 따져본 뒤 접근해야 후회하지 않는다.

그렇다면 어떤 상가를 골라야 성공할까?

우선 상권의 형성 단계를 따져봐야 한다. 상권도 성장단계와 쇠퇴단계 등이 있기 때문이다. 예전에 번성했던 곳이라도 정체돼 있거나 개발 가능성이 적다면 곧 쇠퇴한다. 상가의 가치는 물론 임대료도 줄어든다. 지금은 상권 형성이 잘 되지 않는다고 하더라도 주변 개발 가능성이 높다면 오히려 적은 자본으로 투자할 수 있다. 따라서 상가를 고를 때는 해당 상권뿐만 아니라 지역적인 변화를 따져봐야 한다.

둘째, 상가의 가치는 임대료이다. 임대료가 높은 곳 또는 향후 임대료가 높아질 곳을 선택해야 한다. 임대료가 높으면 환금성이나 상가 매도 후 양도차액 등에 대한 걱정을 할 필요가 없다. 임대료가 높은 곳은 고정 고객이 확보된 상권이 매우 유리하고 또한 유동인구를 확보할 수 있는 입지를 갖춘 곳이 좋다.

넷째, 대규모 업무시설과 주거시설이 밀집된 곳이 유리하다. 업무시설이 밀집된 곳은 유동인구가 많고, 주거시설이 혼재된 곳은 상주인구도 풍부하기 때문에 유행 등을 타지 않고 일정 고객을 확보할 수 있다. 이러한 측면에서 택지개발지구 내 상권이나 법조타운 주변 등이 매우 유리하다.

넷째, 상가를 분양하거나 운영하는 주체가 신뢰성 있는 기관인가를 명확하게 따져보는 것이 좋다. 탄탄하지 못한 기관일 경우에는 상가 분양 후 입주하지 못하고 문제시 되는 상가가 많기 때문이다. 이에 분양 후 입주가 빠른 상가가 안정적이다.

다섯째, 주변 교통망도 따져 봐야 한다. 상권은 교통망 형성에 따라 번성하기도 하고 쇠퇴하기도 한다. 특히 지하철과 연계 여부는 상권의 흥망과 밀접한 관계가 있다.

여섯째, 주변 점포 숫자와 배후지 가구 숫자도 체크 사항이다. 점포 숫자와 배후지 가구 숫자는 서로 연관성이 크다. 배후 가구가 어느 정도 있어야 상권도 형성되고 부수적인 사업도 가능하다. 고객은 상가 밀집도가 높고 상권이 강한 곳에서 소비하기 때문이다.

상가는 첫째로 입지, 둘째로도 입지이므로 유망한 입지를 선택하여 상가를 분양받는다면 부동산 투자의 지름길을 보장받은 것이다. 좋은 상가를 분양받아 임대수익과 양도차액을 모두 누리는 일석이조의 투자에 성공하기를 바란다.

내집마련정보사 대표이사 김영진