주택재건축사업이 도시재개발사업과 같이 도시정비사업으로 통합된 이래, 도시정비등기가 실행되는 사례가 발생하고 있다. 주택재건축사업의 도시정비등기와 관련해 문제되는 것은 도시재개발사업의 도시정비등기와 다를 수 없는 것이 원칙이지만 과거 주택건설촉진법에 의한 주택재건축사업의 등기관행에 의한 오해가 있을 만한 몇 가지 사안을, 이전고시의 효력과 구체적 사례의 순으로 약 3회에 걸쳐 거론할까 한다.

 이전고시는 정비사업의 시행단계에 있어, 공사완료의 고시가 있은 때에 대지의 확정측량을 하고, 토지의 분할 절차를 거쳐, 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고, 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해 그 내용을 고시하는 것을 말한다(도시정비법 제54조). 구 도시재개발법은 ‘분양처분’이라는 용어를 사용했으나, 현행법은 ‘소유권 이전’이라고 하는바, 양자는 소유권을 부여하는 행정처분인 점에서 동일하다.

 이전고시는 관리처분계획이라는 행정계획을 집행하는 집행행위로서, 관리처분계획으로 정한 내용에 따라 정비사업으로 조성된 대지와 건축물의 소유권을 이전하는 공용환권처분이며, 그것은 종전의 부동산 위의 권리가 분양받은 부동산 위에 이전되는 대물적처분인 형성적 행정행위이다. 이전고시는 관리처분계획에서 내정된 바를 외부적으로 표현하는 행위이므로 그것은 관리처분계획의 내용이어야 하며(대법원 2007.1.11. 선고 2005다70151 판결), 관리처분계획은 적법해야 한다. 관리처분계획에 변경사유나 하자가 있는 경우에는 관리처분계획의 변경과 하자를 치유한 후에 이전고시를 해야 한다. 이전고시는 유효한 관리처분계획을 전제하고 있기 때문이다. 적법하지 아니한 관리처분계획이 있고, 이를 기초로 이미 이전고시가 효력을 발생한 때라면 불법한 하자를 치유하기 위해서는 처음부터 모든 절차를 다시 거쳐야 한다.

 법문은 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하도록 규정하고 있으나 그 통지는 이전고시의 효력발생과는 무관하다. 이전고시는 관리처분계획의 집행행위로서 행정처분이라 하였던 바, 관보의 고시는 상대방에게 통지하는 방식의 하나로서 이전고시는 이때에 그 효력이 발생한다.

 이전고시는 신축 대지 또는 건축물에 새로운 권리를 부여하는 형성적 행정행위로서, 행정행위가 가지는 일반적 특수성을 가진다. 따라서 이전고시의 성립에 하자가 있어도 그것이 중대·명백해 무효로 인정되는 경우 외에는 잠정적인 통용력이 인정돼 권한 있는 기관이 취소하기 전까지는 상대방이나 3자와 국가기관까지 구속하는 힘을 가지며, 일정한 기간이 지나면 그 효력을 더 이상 다툴 수 없게 된다. 결국 고시에 의해 이전고시의 효력이 발생한 이후에는 조합과 조합원은 물론 이해관계인은 관리처분계획의 변경을 구할 수 없게 되는 결과가 된다(대법원 1999.10.8.선고 97누12105 판결).

 이전고시의 효력은 형성적 행정행위로서 공용 환권임에 불구하고, 이전고시자체로서는 권리의 귀속에 관해 아무런 변동도 발생하게 하는 것은 아니며 대인적 처분이 아닌, 대물적 처분이다. 따라서 사업시행자가 이전고시를 함에 있어 종전의 대지 또는 건축물의 소유자를 오인해 다른 사람에게 이전고시를 하더라도 그 다른 사람이 신축 대지 또는 건축물의 소유권을 취득하는 것은 아니다(대법원 1995.6.30. 선고 95다10570 판결).

 도시정비법의 이전고시 규정에 의하면 소유권이전을 하는 방법 등에 대해서는 아무런 규정도 두지 않은 채 소유권을 이전한 후에 순차 고시를 행하도록 이전과 고시를 별개 행위로 취급하고 있다. 그러나 도시개발법상 환지처분의 효과가 준용되므로(동법 제43조2항, 제55조2항), 관리처분계획에서 정한 토지등소유자에게 분양한 대지 또는 건축물은 이전고시가 있은 다음 날부터 종전의 토지로 보게 된다. 따라서 토지등소유자로서 분양받은 자의 소유권과 그 밖의 권리는 종전의 대지 또는 건축물로부터 신축 대지 또는 건축물에 존재하고, 그 변동일은 이전고시 다음 날 0시다.

 관리처분계획에서 토지등소유자에게 분양한 대지 또는 건축물로 정하지 않은 종전의 대지 또는 건축물에 존재하던 권리는 이전고시가 있은 날이 종료하는 때에 소멸하고, 체비지는 시행자가, 보류지는 관리처분계획에서 정한 자가 각각 이전고시가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다. 토지등소유자에게 분양하지 않은 것으로 정한 것은 보류지와 체비지를 아우른 것이지만 보류지 중에는 토지등소유자에게 귀속할 경우도 있을 것이므로 양자가 반드시 일치하는 것은 아니다.

 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(동법 제55조1항).

 기타 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전의 고시가 있은 후에 청산금을 징수하거나 지급해야 하고(동법 제57조 본문), 사업시행자는 이전의 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 촉탁 또는 신청해야 하며, 이전의 고시가 있은 날부터 대지 및 건축물에 관한 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다(동법 제56조1,3항).