부동산 투자를 위해서는 달라진 부동산 정책이나 법률, 세금 등에 대해 반드시 숙지하고 있어야 한다. 이는 법률이나 세금의 변화에 따라 투자의 방향과 수익이 달라지기 때문이다. 이에 따라 조합원 입주권과 관련된 세금 체계와 절세 전략에 대해 알아보기로 하자.

 

2006년 이전에는 재건축.재개발 입주권이 양도 소득세 계산시 주택수 계산에 포함되지 않았으나  2006년부터는 재건축.재개발 입주권도 주택으로 간주한다. 예를 들어 강남의 아파트 1채를 가지고 있으면서 투자 목적으로 재건축 아파트 1채와 재개발 구역 내 단독주택 1채를 보유하고 있는 A씨의 경우를 보자. A씨는 현재 1세대 3주택자이지만 조합의 사업추진에 따라 관리처분계획이 인가된 후 재건축 아파트와 재개발 단독주택이 입주권으로 전환되면 그 시점에서는 1세대 1주택으로 보는 것이 과거의 소득세법이였다.

 

하지만 2006년 이후의 경우에는 입주권도 주택 수에 포함돼 A씨는 3주택자가 된다. 이에 따라  재건축  재개발사업 이전의 1세대 3주택자는 1주택이 재건축사업으로 멸실되더라도 다른 주택을 양도하는 경우 양도세 60% 중과대상에 해당되며, 1세대 2주택자 역시 다른 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세규정을 적용받지 않게 된다.  원칙적으로 2006년 이후에 재건축.재개발사업의 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용하되 2005년말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006년 1월 1일 이후 새로이 취득하는 분부터 적용된다.

 

따라서 2005년말까지 관리처분계획이 인가된 입주권을 소유하고 있는 경우에는 종전대로 입주권을 제외한 실제 주택 부분만을 소유 주택수로 계산하게 된다. 그러면 2005년 12월 31일까지 관리처분계획인가를 받은 조합원의 소유형태별 과세여부는 어떻게 달라지는지 살펴보자.

1주택자의 경우 재건축 사업시행 인가일 현재 1세대 1주택으로 3년 이상 보유 요건(서울, 과천 및 5대 신도시(분당 · 일산 · 평촌 · 산본 · 중동)의 경우 2년 이상 거주)을 만족한 조합원은 그 주택을 이후 어느 시점에 매각하더라도 양도 당시에 다른 주택이 없으면 양도소득세를 내지 않는다.

반면 다주택자의 경우에는 사업시행인가 시점에서 2개 이상의 주택을 소유하고, 그 중 재건축 대상 주택을 파는 경우에는 어떠한 경우라도 양도소득세를 내야 한다. 그러나 2개의 주택 중 재건축 대상이 아닌 주택을 재건축 공사 중에 매각할 경우 그 주택을 매각 당시 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시의 경우 2년 이상 거주)하고 있었다면 양도소득세가 비과세된다.

 

또한 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 멸실하고 재건축 중에 새로운 주택을 취득한 후 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 내에 재건축한 주택(반드시 준공 이후 양도)을 양도하는 경우에도 양도소득세는 비과세된다. 그리고 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득해 거주하다가 재건축된 주택으로 세대 전원이 이사하게 되는 때에는 1년 이상 거주한 경우에한해 보유 기간이 3년이 되지 않더라도 비과세 된다.

그러면 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 조합원의 소유형태별 과세여부는 어떻게 달라지는지 살펴보자.

먼저 1주택자의 경우를 살펴보자. 기존주택을 가지고 있던 자가 입주권을 취득하는 경우 입주권 취득일부터 1년 이내에 기존주택을  매각할 경우 기존주택이 양도세 비과세 조건을 갖추면 세금 비과세 혜택을 볼 수 있다. 다만, 입주권을 매입한 1주택자가 입주를 하지 않은 채 중간에 매각하면 실거래가를 기준으로 보유 기간 등에 따라 양도세가 부과되므로 유의해야 한다. 또한 재건축.재개발 지역에서 아파트나 주택 상태로 매입할 경우 관리처분을 마치고 입주권을 얻을 때까지 2주택 기준으로 보유세 등이 부과될 수 있다는 점도 주의해야 한다. 반면 재건축.재개발 지역에서 조합원으로 거주하다 건설 공사로 인해 다른 지역에 대체 주택을 매입하고 1년 이상 거주한 이후 입주권으로 갖고 있던 아파트로 세대전원이 이사한다면 대체 주택을 1년 안에 팔 경우 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있다.

다음으로 , 1년 이상 2주택을 보유하고 있는 경우에는 그 중 하니의 주택이 재건축이 돼 입주권으로 전환되는 경우에는 양도소즉세를 피할 수 있는 방법은 없다.

 

즉, 재건축과 상관없이 이미 2주택자에 해당하므로 먼저 매각하는 주택에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이다.