국회 기획재정위원회는 2월 23일 조세 소위를 열고 서울을 제외한 수도권의 미분양 주택의 양도소득세를 감면하는 내용의 조세특례제한법 개정안을 처리하고 전체 회의로 넘겼다.

이 법안은 수도권 내 과밀억제권역 이외 지역과 비수도권의 경우 양도소득세를 완전히 면제하고, 수도권 과밀억제권역에 대해서는 정부안인 50%보다 상향 조정한 60%의 양도세를 감면하는 내용을 담고 있다.
 높은 수준의 미분양 물량이 지속되고, 경기침체로 수요 위축이 심화되면서, 단기간내 해소가 곤란한 상황에서 미분양 해소를 위해 2.12 부동산대책중 하나인 “양도세 한시적 감면”에 대해 내용을 자세히 알아보자.

 

◆ 적용시한
 올해 2월 12일부터 내년 2월 11월까지 1년간 취득하는 주택이다. 당초 정부안은 금년말까지 적용시한이였으나, 국회 기획재정위원회에서 내년 2월 11일까지 기한을 연장했다.

 

◆ 양도세 감면비율 및 적용지역
 지방은 물론 서울을 제외한 수도권 지역의 미분양 주택을 신규 취득한 경우 5년간 양도세 전액을 감면하고, 수도권 과밀억제권역의 미분양 주택을 신규 취득한 경우 5년간 양도세 60%를 감면받을 수 있다.
 서울을 제외한 과밀억제권역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 경제자유구역 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부)등 15개시다.

 

◆ 5년이후 발생한 양도차익 과세방법
 양도소득세 감면 대상이 되는 5년간의 양도차익을 해당기간의 공시가격 차액 비율에 따라 결정하기로 했는데, 기획재정부는 기존 조세특례제한법 상의 규정을 준용할 예정이다. 기존 조세특례제한법상 5년간의 양도소득 계산식은 {양도소득 금액*(취득일부터 5년이 되는 날의 공시가격-취득당시의 공시가격)/(양도당시의 공시가격-취득당시의 공시가격)}이다.

 5년이후 발생한 양도차익은 일반세율(6~33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용해 과세한다.

 

◆ 신축주택의 범위
 대책발표일(2월 12일)부터 내년 2월 11일까지 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택으로 기존 미분양주택을 포함한다. 따라서 내년 2월 11일까지 잔금을 다 지급하지 않더라도 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하면 감면을 받을 수 있습니다.

 그러나, 재건축ㆍ재개발 조합원 분양분은 양도세 감면 대상이 아니다. 조합원 분양분은 기존 주택의 기존 주택의 소유권의 연장이지, 새로 분양을 받는 주택이 아니기 때문이다. 물론, 재건축ㆍ재개발 아파트의 일반분양자는 양도세 감면 대상이 된다.

 과밀억제권역내 전용면적이 149㎡(45평)을 초과하면 양도세 감면을 받을 수 없으나, 신축주택 수에는 제한이 없다.

 

◆ 기타 세제관련사항
 신축주택 외의 일반주택 양도시 신축주택은 주택수에서 제외된다. 따라서, 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 경우 양도가액 9억원까지 비과세되고, 9억원 초과분에 대해서도 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능하다.