세입자 보증금 우선변제 범위와 금액이 7년 만에 바뀌었다.

그동안 2001년 이후 임차인의 범위와 보증금의 범위가 한 번도 조정되지 않아 무주택 서민층의 보호에 소홀하다는 지적에 따른 것으로 보인다.

개정안은 임차한 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일부를 법원으로부터 우선변제 받을 수 있는 주택임차인의 범위를 지역에 따라 보증금 4천만원~6천만원으로 상향 조정했고, 최우선으로 돌려받을 수 있는 보증금액도 최고 2천만원으로 높였다.

따라서 서울에서 보증금 6천만원 이하 주택에 살다 집이 경매로 넘어 간 경우라도 최고 2천만원까지 돌려받을 수 있게 된다.

그러나 개정 시행령의 시행시기를 2008년 8월 21일로 하여 소급해 적용하지 않고 있어 임차인 등의 주의가 요구된다.

예컨대 서울에서 2007년에 저당권이 설정된 주택을 2008년 9월 보증금 5천만원에 임차했다면, 이 후 임차한 주택에 경매절차가 진행될 때 임차인은 소액임차인으로서 보호받지 못한다.

임차인이 개정안이 시행된 이후에 보증금을 5천만원으로 했기에 보호 받을 수 있어 보이지만, 기존 저당권의 설정 기준일이 2007년으로 종전 규정을 적용받아 4천만원이하 소액보증인만 보호 대상이 되기 때문이다.

또한 상가의 경우에도 보호대상이 되는 상가 임차인의 범위가 확대되고, 상가 임대인이 임대료를 올릴 수 있는 법적 한도는 축소됐다.

개정 시행령에 따르면 상가 보증금의 범위는 서울이 2억4천만원에서 2억6천만원으로, 수도권 중 과밀억제권역은 1억9천만원에서 2억1천만원으로, 광역시는 1억5천만원에서 1억6천만원, 나머지는 1억4천만원에서 1억5천만원으로 높아졌다.

또 상가 건물주가 계약 갱신 때 올릴 수 있는 임대료 인상률 한도도 현행 12%에서 9%로 내렸다.