종전자산의 소유 현황과 각 소유자별 자산의 위치·규모·형태 등이 모두 다양한 주택재개발사업의 경우 그 특성상 수익·부담에 대한 배분은 매우 어려울 수밖에 없다.

이 때문에 사업수익 및 배분에 대한 합리적 산출을 위해 일정한 산출 방식을 정하고 그 계산식을 통해 산출된 비율이 바로 ‘비례율’이다. 일반적으로 비례율이 클수록 수익성이 높고 비례율이 낮을수록 수익성이 낮은 것으로 알려 있는데, 사업수익성은 분담금과 직결되기 때문에 비례율에 대한 조합원들의 관심도 높을 수 밖에 없다.

비례율은 다음과 같은 산식으로 나타낼 수 있다.

 

            구역 내 사업완료 후 대지 및 건축물의 총 추산액 - 총 사업소요비용
비례율= ---------------------------------------------------------------------------
                        구역 내 종전 토지 및 건축물의 총 평가액

 

이처럼 비례율을 구하기 위해서는 조합원들의 종전자산 평가액과 종후자산추산액, 총사업비 항목 등이 확정되야 한다. 각각의 항목변동에 따라 비례율도 변하게 되는데 일반적으로 구역내 조합원 수가 적어 일반분양수입이 많이 나오고 사업비는 적게 들면서 조합원들의 종전자산평가액이 적을 수록 비례율은 높게 나온다.

눈여겨 봐야할 대목은 조합원들이 종전자산 평가액이 분담금에 영향을 주지 않는다는 사실이다.

예컨대 20평의 대지를 가진 A조합원이 40평의 아파트를 분양받는데 평당분양가는 1000만원이고 총 사업비는 평당 500만원이라고 가정해 보자.

만일 종전자산 평가액이 평당 2000만원이라면 이 조합원의 종전자산 평가액은 4억원(20×2000만원)이 된다. 총수입금은 4억원(40×1000만원)이고 총사업비는 2억원(40×500만원)이며 그 차액은 2억원(4억원-2억원)이다. 이 2억원을 종전자산평가액인 4억원으로 나누고 백분율을 구하기 위해 100을 곱하면 비례율은 50%가 나오게 된다.

이렇게 산출된 50%의 비례율에 A조합원의 종전자산평가액 4억원을 곱하면 권리가액은 2억원이 된다.

이 조합원이 평당 1000만원으로 감정평가를 받았다면 종전자산평가액은 2억원이고 비례율은 100%로 높아지지만 권리가액은 여전히 2억원이 된다.

또 감정평가액이 평당 500만원이라면 종전자산평가액은 1억원으로 낮아지지만 비례율이 200%가 되기 때문에 권리가액은 최종적으로 2억원으로 확정된다.

종전자산 감정평가액에 따라 비례율은 변했지만 조합원 개개인의 권리가액은 변함이 없다. 이는 분담금 액수가 변동이 없다는 뜻이 된다.
결국 종전자산 감정평가액이 많고 적음은 자신의 분담금에 영향을 미치지 못한다는 것을 알 수 있다.

전체 조합원의 입장에서 볼 때 종전자산 감정평가액은 정비사업에서 창출되는 개발이익을 배분하는 비율에 불과하다. 따라서 종전자산 감정평가액 단가의 높고 낮음보다는 각 조합원별 종전자산 감정평가액 단가의 편차와 균형이 적정한지에 대하여 관심을 가지는 것이 합리적이고 현명할 것이다.