재개발사업 및 도시환경정비사업과 관련해 관계법령에서는 일정한 경우에 해당하는 경우 취득세 및 등록세 등(이하 취득세 등)에 관해 비과세하도록 규정하고 있다.

 

특히 재개발사업의 경우 취득세 등에 관해 ‘지방세법’에서 정한 사항이외에 ‘서울시 시세감면조례’(이하 시세감면조례)에서 별도의 감면규정을 두고 있는데 이에 대해 살펴보기로 한다.<표 참조>

 

 

◆시세감면조례 개정
서울시는 지난해 12월 31일 시세감면조례를 개정했다. 개정시행되는 시세감면조례는 그간 서민주택건설 등의 지원을 위한 임대주택에 대한 감면과, 재개발사업과 주거환경정비사업에 대한 감면 외에 서민주택에 대한 감면 등의 내용을 담고 있다.

 

◆개정 시세감면조례 무엇을 담았나
개정된 시세감면조례에 따라 공공단체·주택건살사업자 또는 주택법 제9조제1항제6호에 따른 고용자가 분양을 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택과 해당 공동주택을 건축한 미분양 등의 사유로 임대용을 전환하는 경우에는 해당 공동주택에 한정해 취득세와 등록세를 면제토록 하고 있다.

 

아울러 전용면적 40㎡ 이하인 주택 중 취득가가 1억원 미만이 주택을 매입, 1가구 1주택자가 되는 경우에도 취득세와 등록세 면제대상에 포함하고 있다.

 

특히 정비사업의 종류에 관계없이 시 도시정비조례에 따른 기존무허가건축물 철거시 그해 도시계획세와 공동시설세를 면제토록 하고 있다.

 

아울러 재개발사업에서 ▲사업시행자로 지정받은 자가 재개발사업의 대지조성을 위해 부동산을 취득하는 경우 ▲지정된 사업시행자가 관리처분계획에 따라 주택취득시 ▲구역지정 고시일 현재 부동산을 소유한 자가 지정사업자로부터 전용면적 85㎡ 이하의 주택 취득시 취·등록세를 면제했다.

 

주거환경개산사업의 경우엔 ▲구역지정 고시일 현재 토지등소유자의 2/3 이상의 동의와 세입자 과반수의 동의를 각각 얻어 시장·군수가 직접시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정해 사업을 하는 경우 ▲사업시행자가 사업시행을 위해 주택취득시 ▲구역지정 고시일 현재 부동산을 소유한자가 사업시행자로부터 전용면적 85㎡ 이하의 주택취득시 ▲구역지정 고시일 현재 부동산을 소유한 자가 사업시행자를 지정받지 않고 시행한 주거환경개선사업으로 인해 주택을 취득하는 경우에 취·등록세를 내지 않아도 된다.

 

◆면제대상 법령별로 대상 달라 ‘주의’
우선 <표>를 한번 잘 읽어보자. <표>를 살펴보면 알겠지만 지방세에 친하지 않은 사람들은 쉽게 이해하기 어려운 조문이다.

 

간단히 말해서 정비사업에는 주거환경개선사업과 재개발·재건축사업, 그리고 도시환경정비사업 등의 4가지 사업방식이 있다.

 

이중 지방세법은 재개발사업 및 도시환경정비사업에 대해 비과세토록 규정하고 있고, 시세감면조례는 재개발사업 및 주거환경개선사업의 경우에 감면토록 명시하고 있는 것이다.

 

◆지방세법, 체비지·보류지 취득세 비과세
환지계획 등에 의한 부동산의 취득자들은 정비사업시행자와 조합원(토지등소유자)이다.

 

지방세법에서는 사업시행자가 환지계획 등에 따라 취득하는 체비지 또는 보류지에 관해 취득세 등을 비과세토록 규정하고, 정비구역 지정일(소득세법에서 정한 지정지역이 아닌 경우 사업시행인가일) 당시 부동산을 소유한 (원시)조합원이 청산금을 부담하는 경우에는 청산금에 대해서만 취득세 등을 납부한다.

 

◆승계조합원, 청산금 아닌 취득가액 공제한 초과액에 대해서만
정비구역지정일 이후(소득세법에서 정한 지정지역이 아닌 경우 사업시행인가일 이후) 종전소유자로부터 부동산을 양수해 조합원자격을 취득한 승계조합원은 청산금이 아니라 분양예정의 건축시설(부속 토지 포함)의 분양가격에서 종전부동산의 취득가액을 공제한 초과액에 대해 취득세 등을 납부한다.

 

승계조합원이 취득하는 종전부동산의 가격은 감정가격이 아니라 흔히 말하는 프리미엄이 포함돼 있는 관계로 통상의 경우 초과액은 청산금보다 적은 금액이 된다.

 

이전고시의 법적성격은 대인적 처분이 아니라 종전부동산에 갈음해 새로이 신축된 건축시설로 교부하는 대물적 처분으로서 그 실질이 수용의 대체취득과 동일하며 승계조합원의 경우 종전부동산을 취득할 때, 취득가액에 대해 취득세 등을 납부했으므로 분양가격에서 이미 납부한 과표를 제외토록 규정하고 있는 것이다.

 

◆환지계획에 따른 취득세 면제여부 해석 제각각
공익 등을 사유로 시세감면조례에서는 지방세법과 달리 과세면제 및 불균일에 관한 사항을 규정하고 있다.

 

사업시행자가 재개발사업(도시환경정비사업 경우 해당 사항 없음)을 시행하기 위해(대지조성) 취득하는 부동산(협의매수, 수용·현금청산)에 대해서는 취득세 등을 면제하며(감면조례 제18조제1호), 정비구역지정일 당시 부동산을 소유한 조합원이 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 분양받는 경우에는 청산금을 납부하더라도 이 청산금에 대해 취득세 등을 면제하고 있다(감면조례 제18조제3호).

 

사업시행자가 환지계획 등에 따라 부동산을 취득하는 경우 시세감면조례에서는 주거용 건축물 및 부속토지에 한해 취득세 등을 면제토록 규정하고 있다(시세 감면조례 제18조제2호).

 

실무담당자들은 사업시행자가 취득하는 주거용 이외의 부동산에 대해서는 위 조항을 들어 과세면제 할 수 없는 것으로 해석하는 경우도 종종 있었다.

 

그 논거는 지방세법에서는 사업시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 비과세하도록 규정하고 있는데, 이때의 체비지(보류지)는 토지를 의미하고 건축시설은 이에 해당하지 않는다는 것이다.

 

◆대법, 체비지에 토지뿐 아니라 건축시설도 포함
이에 대해 대법원은 분양신청 후의 잔여분 중 일반에 분양하는 체비지 또는 체비시설로 지정된 부분에는 토지뿐 아니라 건축시설도 포함된다고 사법해석을 한 이후 감면조례 제18조제2호는 의미 없는 규정이라고 하겠으나, 지금도 주거용 이외의 부동산에 대해서는 취득세 등을 감면할 수 없는 것으로 해석하는 실무자들도 일부 있다.

 

시세감면조례 제18조에 해당하는 사항은 그동안 지난해 12월 31일까지 수차에 걸쳐 개정이 됐는데, 주거용부동산, 주택, 주거용부동산 및 부속 토지 등 일부 용어의 변경이나 조문위치의 변경으로 그 실질이 변경된 것은 아니었다.

 

다만 지방세법 규정의 개정에 발맞춰 소득세법에서 정한 지정구역의 경우에는 원시조합원과 승계조합원을 구별하는 개시시점이 사업시행인가일이 아니라 정비구역지정일로 앞당겨진 점은 유의해야 한다(2008. 3. 12. 조례개정사항).