토지에 대해서는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로  보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 않는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작해 평가한 적정가격으로 보상한다.

 

즉 토지는 개별공시지가가 아닌 비교표준지 공시지가를 기준으로 여러 가지 요인을 참작해 감정평가를 한 가격으로 보상받는 것이다.

한편 감정평가방법은 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 있다. 건축물의 가격은 그 중 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의해 평가한 금액이 원가법에 의해 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

 
여기서 주의해야 할 것은 주거용 건축물이다. 즉, 주거용 건축물은 원가법과 거래사례비교법에 의해 평가를 한 후 큰 금액으로 보상하는 것이다. 그런데 실무적으로는 2가지 방법으로 평가를 한 후에 금액을 비교하는 평가서를 발견하기가 쉽지 않다. 어느 하나의 방법을 가지고 평가를 한 사례가 더 많아 보인다. 이것은 잘못이다. 따라서 처음부터 철저하게 감정평가사에게 2가지 방법으로 평가해 줄 것을 요구할 필요가 있다.

 

한편 집합건물법의 적용대상이 되는 공동주택의 경우에는 거래사례비교법에 의해만 평가를 해야 한다는 견해가 있다. 이러한 해석은 법조문의 형식에만 치우친 해석이다.

 

공동주택도 주거용 건축물의 평가와 마찬가지로 2가지 방법으로 평가를 한 후에 큰 금액으로 보상하는 것이 타당한 것이다. 법 시행규칙 제18조는 ‘대상물건의 평가는 이 규칙에서 정하는 방법에 의하되, 그 방법으로 구한 가격 또는 사용료(이하 가격등)를 다른 방법으로 구한 가격등과 비교해 그 합리성을 검토해야 한다.’고 규정해 2가지 방법으로 평가할 것을 명백히 하고 있다.

재평가는 감정평가사간에 격차가 10%이상 차이가 날 때와 사업시행자가 관계법령에 위반했거나 부당하게 평가됐다고 인정하는 경우에 실시한다. 그런데 위 10% 차이시 재평가 규정이 문제다.

 

이 조항 때문에 감정평가사들은 암암리에 서로 평가결과를 공유할 수밖에 없는 결과를 초래하는 것이다. 이렇게 되면 복수로 평가를 실시하는 의미가 퇴색된다. 따라서 즉시 폐지돼야 한다고 본다.

 
과거에는 감정평가서를 공개하지 않았다. 그러나 국토부의 유권해석(접수번호  2AA-0407-018096, 처리(예정)일 2004.07.05)과 판결(서울행정법원 2006. 5. 23. 선고 2005구합33241)이 공개를 해야 한다고 하자, 현재는 감정평가서를 공개하지 않는 사업시행자는 거의 없다.

 
한편 법에는 감정평가사에 대한 처벌규정이 있다. 즉, 감정평가를 의뢰받은 감정평가업자 그 밖의 감정인으로서 사위 그 밖의 부정한 방법으로 감정평가를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처한다.

끝으로 정당보상을 받기 위한 감정평가 대책은 무엇인가. 보상협의회를 개최해 사전에 의견을 제출하고, 주민추천 감정평가사를 제대로 추천해야 하고, 감정평가사들의 현실적 어려움을 이해하고, 평가관련 제반문제를 사업시행자와의 직접 협의로 풀어내어야 하며, 평가사가 철저한 현지조사를 실시하도록 해야한다.

 

아울러 필요한 경우 전문보조인을 선임토록 하며, 사업시행자가 사전심사를 통해 이미 나온 감정결과에 개입하는 것을 방지해야 한다.