◆조합창립총회시 공증인의 출석 필요성
도시정비법 시행 이전에는 재개발조합이나 재건축조합 등은 법인으로 등기할 수 있는 절차가 마련돼 있지 않아 비법인사단으로 존재했었다.
그러나 도시정비법 및 동법 시행령의 시행으로 인해 재개발·재건축 등 정비사업 조합들이 법인설립등기를 할 수 있게 됐다.

조합설립등기절차는 상업등기법의 규정에 따른다. 조합설립등기에 있어서 등기사항은 조합의 명칭, 임원의 성명 등이고, 조합설립등기신청시에는 창립총회 의사록, 조합장·이사·감사의 취임승낙서 등을 첨부해야만 한다(상업등기법 제80조제8호·제9호, 도시정비법 제18조 제1항·제2항, 동법 시행령 제29조).

한편, 법인등기를 할 때 첨부되는 총회의사록은 공증인의 인증을 받아야 하고, 공증인은 총회의 의결절차와 내용이 진실에 부합하는지 여부를 확인해야 한다.

그 확인 방법으로는 공증인이 총회장소에 참석해 이를 확인하는 방법 및 당해 의결을 한 사람 중 의결정족수 이상의 사람의 촉탁을 받아 그 촉탁인으로부터 확인하는 방법이 있다(공증인법 제66조의2).

조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립등기를 해야 하고, 조합이 등기해야 하는 사항은 조합의 명칭과 임원의 성명 및 주소 등을 포함해야 한다.

조합은 조합설립인가를 받은 이후 곧바로 조합설립등기를 해야 하는데, 이 때 ‘조합이 설립됐다’는 사실과 ‘임원이 선출됐다’는 사실 등을 밝히기 위해 창립총회 의사록에 대한 사서증서(私署證書)를 인증받아 제출해야 한다.

조합창립총회 당시 공증인이 출석한 경우에는 선출된 조합장이 창립총회 의사록에 대한 사서증서 인증을 촉탁하면 족하다.

반면, 조합창립총회 당시 공증인이 출석하지 않은 경우에는 조합창립총회에 참석한 토지등소유자 중 의결정족수 이상의 사람이 창립총회 의사록에 대한 사서증서 인증을 촉탁해야 한다.
대리인이 촉탁하는 경우에는 위임장 및 인감증명서를 제출해야만 한다.

따라서 조합창립총회 당시 공증인이 출석하지 않은 경우에는 창립총회에 참석한 토지등소유자 과반수의 위임장 및 인감증명서를 첨부해 조합장이 대리인으로 하여금 인증을 촉탁해야만 한다.

물론 조합창립총회 이후 창립총회 의사록 인증촉탁을 위해 창립총회에 참석한 토지등소유자 과반수로부터 위임장 및 인감증명서를 징구한다는 것은 쉬운 일이 아니다.

따라서, 추진위원회가 조합창립총회를 개최하는 경우 창립총회 의사록에 대한 인증절차를 간편하게 하기 위해 공증인을 출석하도록 하는 것이 필요하다.

한편, 조합설립등기 이후 임원이 변경되는 경우에는 변경등기를 해야 하므로 조합임원의 해임, 선출 등의 안건이 있는 조합원총회에는 위와 같은 이유로 하여 공증인을 출석하도록 하는 것이 좋다.

◆조합창립총회서 이뤄진 시공자선정 추인 결의의 효력
재개발조합의 경우 도시정비법은 2005년 3월 18일부터 2006년 8월 24일까지 사이에 시공자선정시기 및 선정방법에 대해 아무런 규정을 두지 않았었다.

그 이후 도시정비법(2006.5.24. 법률 제7960호, 2006.8.25. 시행)은 ‘조합설립인가를 받은 후 건교부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하되, 개정법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 건교부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정’하도록 개정됐고(도시정비법 제11조, 부칙 제2항), 정비사업의 시공자선정기준(국토부장관 고시 제2006-331호) 부칙 제2조는 ‘2006년 8월 25일 이후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 분부터 적용한다’고 규정하고 있다.

시공자 선정시기 및 선정방법에 대한 개정으로 인해 2006년 8월 25일 이전에 승인받은 재개발사업 추진위원회는 앞 다퉈 시공자선정을 위한 주민총회를 개최하기도 했다.

이들 추진위원회는 조합정관을 작성할 때 ‘시공자의 선정은 경쟁입찰의 방법에 따르되, 이미 주민총회에서 선정된 시공자의 경우에는 조합원총회에서 추인결의를 할 수 있다’는 규정을 삽입했고, 조합창립총회에서는 이미 선정된 시공자에 대한 추인결의를 함으로써 정비사업의 시공자선정기준의 적용을 회피했다.

시공자의 선정은 추진위원회 또는 주민총회의 권한이 아니라 조합원 총회의 고유권한이므로 추진위원회 단계에서 개최한 주민총회에서 시공자 선정 결의를 한 것은 무효이다(대법원 2008.6.12. 선고 2008다6298).

반면, 2005년 3월 18일부터 2006년 8월 24일까지 사이에 주민총회에서 선정된 시공자에 대해 조합창립총회에서 추인결의 하는 것이 적법한지 여부가 문제된다고 할 것이다.

시공자의 선정은 조합원으로 구성된 총회의 의결을 거쳐야 하는데, 조합원의 개념은 조합설립인가로 인해 비로소 등장하는 것이고, 추진위원회는 조합창립총회를 개최한 이후 조합설립인가를 득하므로 조합창립총회 당시에는 조합원의 개념이 존재하지 않아 조합창립총회를 조합원총회라고 보기에는 어렵다고 할 것이다.

따라서 조합창립총회에서 시공자선정 추인결의를 하는 것은 무효라고 할 것이다.

법무법인 국민 김태석 변호사

도시개발아카데미 7기