보상 감정평가는 전문가의 영역이다. 그러나 잘 모른다고 방치하면 내 권리를 찾을 수가 없는 것이다. 정당보상을 받기 위해서는 뭐니뭐니해도 감정평가를 제대로 받아야 하는 것이다. 다른 것을 아무리 잘해도 감정평가를 제대로 받지 못하면 모든 노력이 수포로 돌아가는 것이다.

 

먼저 토지소유자는 감정평가사를 추천할 권한이 있다. 추천요건은 토지면적과 총수의 각 1/2이상 동의로 추천하고, 추천기한은 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천한다. 그런데 이러한 감정평가사 추천권을 행사하지 못하는 사업구역도 많다. 그 이유는 잘못된 상식에 기인한다. 과거야 어땠는지 몰라도 현재는 주민추천을 받기 위해 감정평가사간 경쟁이 거의 없다.

 

일부 주민들은 추천권 행사와 관련해 대책위가 이권사업을 하는 것이라고 생각해 추천서를 주지 않지만 이는 큰 오해이다. 이제는 이권이라고 생각할 필요 없다. 대책위는 심사숙고해 감정평가사 추천권을 행사해야 할 것이다. 

 

현재 감정평가사 현황을 살펴보면  2007년5월8일 기준으로 총인원이 2469명이고, 그중 대형법인(감정평가사 150인 이상)은 13개(1852명)가 있고, 한국감정원(182명)이 있으며, 중소형법인이 12개(209명), 개인평가사가 226명이 있다. 이중 대형법인은 주로 사업시행자 쪽을 맡고 있고, 중소형 법인이 주민 쪽을 맡는다.

 

그런데 협의보상시 3곳, 수용재결시 2곳, 이의재결시 2곳, 법원감정시 1곳이 감정을 맡게 되므로 한 사업지구에서 총 8곳의 감정평가기관이 선임된다. 따라서 별로 경쟁이 없다는 것이다.

 

주민입장에서는 달콤한 말에 현혹되지 말고 비교표준지 문제 등 냉철하게 판단해 추천을 해야 할 것이다. 한편 주민들은 무조건 한국감정원을 기피하는 경향이 있으나, 이 또한 근거가 없는 오해에 기인한다고 생각한다.

 

감정평가사는 반드시 현지조사를 하고 평가를 해야 한다. 토지보상법 시행규칙 제16조의3항 전단은 “감정평가업자는 제1항의 규정에 의해 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 해야 한다.”고 규정하고 있다.

 

한편 예전에는 감정평가사들이 현지조사를 하지 않는다는 민원이 제기됐다. 지금은 생각하기 어려운 민원이지만 아직도 가끔은 있다. 이는 아마도 감정평가사가 현지조사를 했으나 소유자들이 감정평가사를 만나지 못해 생긴 오해로 보인다.

 

따라서 감정평가사들은 정정당당하게 주민에게 일정을 통보하고 감정평가를 해야 할 것이다. 만일 현지조사를 하고 감정평가를 했다는 입증을 하지 못하면 형사고소를 당할 수도 있다. 감정평가사들은 이 점을 주의해야 할 것이다. 

특수한 어종의 양어장 등 보상대상 물건이 아주 전문적, 기술적인 것인 때는 어떻게 해야 하는가? 이때는 사업시행자와 감정평가사에게 전문보조인을 선임해 줄 것을 요구해야 한다.

 

위 법 시행규칙 제16조제3항 후단은 “이 경우 고도의 기술을 필요로 하는 등의 사유로 인해 자기가 직접 평가할 수 없는 대상물건에 대해서는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다.”고 규정하고 있다. 실제로 행복도시, 시흥 목감지구에서 전문보조인을 선임한 사례도 있다.

 

감정평가 기간은 얼마나 되는가? 법은 30일 이내로 규정하고 있고, 단, 특수한 경우는 예외(규칙16조2항)이다. 그러나 이는 너무 기간이 짧다. 충분한 기간을 주도록 사업시행자에게 요구해야 할 것이다. 실제로 행복도시에서는 90일을 준적도 있다. 

 

지장물의 취득 · 이전 여부, 영업손실의 휴업 · 폐업여부의 결정권자는 누구인가? 사업시행자이다. (규칙16조1항5호,6호). 그러나 사업시행자가 취득, 이전 여부를 판단하는 것은 문제 소지가 있다.

 

즉, 이전비인지 취득비로 보상할 것인지의 결정은 감정을 해봐야만 알 수 있는 경우가 많다. 이 경우는 사업시행자가 결정하지 말고 감정평가사가 결정해야 할 것이다.