주택을 취득하기로 결정하고 매매계약서를 작성할 때면 양도자 측에서 양도소득세를 줄이기 위해 매매가액을 낮춘 계약서의 작성을 요구하는 경우가 있으며 양수인 입장에서도 취득세 및 등록세를 줄일 수 있다고 판단해 이에 쉽게 응하는 경우를 종종 볼 수 있다.

 
그러나 앞으로는 이러한 실지거래내용과 다른 매매계약서의 작성을 요청받았을 경우 다음과 같은 사항을 한번 고려해 보자.
양도소득세는 본인이 과세대상 자산을 양도한 가액과 취득한 가액과의 차이에 대해 일정세율을 곱해 납부하는 세금으로 취득 및 양도시 체결한 각각의 매매계약서를 근거로 취득가액과 양도가액을 확인하고 있다.
따라서 주택 취득시 실지매매가액보다 낮은 계약서를 서로 작성했다면 본인이 해당 주택을 매각할 경우 매매가액을 낮춘 만큼 본인의 양도소득세 부담이 증가하게 되는 것이다. 이에 대해 다음과 같이 반론을 제기하는 분들도 있다.

첫째는 본인이 양도소득세 신고시에는 취득가액에 대해 실지매매가액을 적은 계약서를 제시하면 되지 않겠냐는 것이다. 그러나 부동산거래 투명화를 위해 실거래가 신고제도를 도입해 부동산 거래시 이중계약서(다운계약서) 작성을 제도적으로 차단해 부동산 거래를 실거래가에 의한 정상과세가 이뤄 질 수 있도록 과세 인프라를 구축하고 있다.

 
부동산 매매시 거래 당사자 또는 중개업자에 대해 신고 단계에서 계약체결일부터 60일이내에 실제 거래가액을 물건지 관할 시장ㆍ군수 및 구청장에 신고하도록 의무화했다. 

 

또한 부동산 등기권리증상에도 취득세 등을 낮추기 위해 매매가액을 낮춘 계약서가 첨부돼 있을 것이고 과거 판례에 의하면"매매당사자들이 작성해 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성됐다고 추정해야 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성됐다는 점은 그 주장하는 자가 입증해야 한다"고 판결하고 있다. 당시 매매가액을 낮춘 증거를 남기지 않기 위해 현금 거래 등을 했다면 이제 와서 이를 입증하는 것은 쉽지 않을 것이다.

둘째로 해당 주택이 1가구 1주택 등의 비과세대상이면 문제가 없지 않겠느냐는 것이다. 그러나 최근에는 본인의 의지와 상관없이 어느 한순간에 해당 부동산이 실거래가 적용대상으로 되는 경우가 종종 발생한다. 주택가격이 상승해 9억원 이상의 고가주택에 해당하게 되면 실거래가액으로 양도소득세를 신고해야 하며 이때 취득계약서가 사실과 다르게 작성돼 있다면 곤란한 상황에 직면하게 될 것이다.

셋째로 실거래가격 신고의무를 위반(무신고ㆍ지연신고ㆍ허위신고)했을 때에는 매도자ㆍ매수자 또는 중개업자에게 취득세의 3배이하의 과태료를 부과하게 되며, 중개업자가 거래내용을 거짓 기재하거나 이중계약서를 작성했을 때는 중개업 등록취소 또는 6월 이내의 자격정지 처분을 받게 된다.

당장의 이익에 눈이 멀어 이중계약서를 작성한다면 과태료의 위험부담과 양도시의 큰 세금을 감수해야 한다.