도시정비법상 재개발·재건축조합, 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원 총회에서 국토부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정해야 한다(도시정비법 제11조제1항).

 

국토부장관은 2006년 8월 25일 「정비사업의 시공자 선정기준」(고시 제2006-331호, 이하 시공자 선정기준)을 제정했고, 현재의 정비조합은 위 선정기준에 따라 시공자를 선정하고 있다.

이러한 선정기준이 있다고는 하지만 시공자선정과정에서 불만의 소리가 나오지 않는 것은 아니다.

 

특히 시공자선정을 위한 총회에서 그런 불만과 갈등은 최고조로 달한다.

 

정비조합의 시공자선정총회와 관련한 쟁점은 ▲시공자 선정기준의 적용범위 ▲시공자 선정절차 개관 및 절차의 하자 ▲시공자선정총회의 개의정족수 및 의결정족수 ▲시공자선정총회와 서면결의서의 문제 ▲시공자선정 또는 시공자와의 계약 위임의 문제 등과 같다.

 

◆시공자 선정기준의 적용범위
시공자 선정기준의 적용범위에 관련해서는 2가지 의문이 있다. 첫 번째로 2006년 8월 25일 이전에 추진위원회 승인을 받은 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에도 시공자 선정기준이 적용되는지 여부이다.

 
종전 도시정비법(법률 제7960호, 2006.5.24. 개정, 2006.8.25. 시행) 부칙 제2항은 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 개정법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 시공자 선정기준에 따라 시공자를 선정하도록 했고, 시공자 선정기준 부칙 제2조는 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 2006년 8월 25일 이후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 분부터 적용하도록 했다.

 

도시정비법 및 시공자 선정기준의 문리해석상 2006년 8월 25일 이전에 추진위원회 승인을 받은 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 시공자 선정기준이 적용되지 않고 조합정관에 따라 시공자를 선정할 수 있는 것으로 해석된다.

 

다만, 조합정관이 경쟁입찰의 방법이 아닌 다른 방법으로 시공자를 선정하도록 규정하고 있다면 이는 도시정비법의 입법취지에 반하는 것이라고 할 것이므로 당해 조합정관 규정은 강행법규 위반으로 무효가 된다고 할 것이고, 경쟁입찰의 방법이 아닌 다른 방법으로 시공자를 선정한 경우에는 무효라고 할 것이다.

 

한편, 재건축사업의 경우에는 추진위원회 승인이 이뤄진 시점과는 무관하게 시공자 선정기준이 적용된다고 할 것이고, 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 2006년 8월 25일 이후 추진위원회승인이 있었다면 시공자 선정기준이 적용된다고 할 것이다.

 

시공자 선정기준이 적용되지 않은 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에도 조합이 위 기준에 따라 시공자를 선정하는 것은 무방하다.

 

두 번째로, 소규모 정비사업의 경우에도 시공자 선정기준에 따라 시공자를 선정해야만 하는지 여부가 문제된다.

 

시공자 선정기준에 따르면 ▲입찰공고 ▲현장설명회 ▲대의원회 의결 ▲합동홍보설명회 ▲총회의결 등의 절차를 모두 거쳐야만 시공자를 선정할 수 있는데, 소규모 정비사업의 경우에도 이를 강제하는 것은 불합리할 수 있다.

 

이에 2009년 2월 26일 개정 도시정비법은 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합원 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있도록 규정했다(제11조제1항 단서).

 

다만, 현재 도시정비법 시행령은 시공자 선정기준을 따르지 않을 수 있는 정비사업의 규모에 대해 입법하지 않아 향후 입법에 따라 구체화 될 것이다.

 

◆시공자 선정절차 개관 및 절차의 하자
시공자 선정기준은 조합이 시공자를 선정하는 절차에 대해 ▲입찰공고 ▲현장설명회 ▲대의원회 의결 ▲합동홍보설명회 ▲총회의결 등을 규정하고 있다.

 

조합이 이러한 절차를 이행하지 않은 경우에는 절차상 하자가 있는 것이고, 그러한 하자가 중대한 경우에는 시공자선정 결의 자체가 무효가 될 수도 있다.

 

한편, 시공자 선정절차에서 합리적인 근거없이 탈락된 건설사는 절차위반을 문제삼아 시공자선정 절차의 중단을 구하는 소송을 제기할 수 있다.

 

따라서, 조합은 시공자선정 절차에 하자가 발생하지 않도록 주의해야 한다.

 

아울러 조합설립인가 이전에 시공자를 선정하거나, 시공자 선정기준에서 정한 방법 이외의 방법으로 시공자를 선정한 경우 조합임원 및 선정된 시공자는 형사처벌을 받게 된다(도시정비법 제84조의 3 제1호).

 

◆시공자선정총회의 개의정족수 및 의결정족수
일반적인 개의정족수는 구성원 과반수 출석이다. 조합의 경우 일반적으로 조합원 과반수가 출석하면 회의를 시작할 수 있다.

 

서면결의서를 제출한 경우에는 해당 조합원이 당해 총회에 출석한 것으로 간주하므로, 총회 장소에 직접 출석하거나 대리인을 통해 출석한 조합원 및 서면결의서를 제출한 조합원이 전체 조합원의 과반수가 되면 회의를 시작할 수 있는 것이다.

 

반면, 시공자선정 총회의 경우에는 조합원 과반수가 직접 출석한 경우에 의사를 진행할 수 있다.

 

즉, 총회 장소에 직접 출석한 조합원 및 대리인을 통해 출석한 조합원이 전체 조합원의 과반수가 돼야만 회의를 시작할 수 있다.

 

이때 서면결의서를 제출한 조합원이 아무리 많다고 하더라도 조합원 과반수가 직접 출석(대리인 출석 포함)하지 아니하는 경우에는 회의를 시작할 수 없다.

 

다만, 조합원 총회에 상정될 안건이 시공자선정의 건 이외에 다른 안건이 있는 경우에는 각 안건별로 개의정족수가 다르다고 할 것이므로, 다른 안건에 대해 회의를 진행하는 것은 무방하다.

 

조합원 과반수가 직접 출석하지는 않았으나, 서면결의서를 제출한 조합원을 포함해 조합원 과반수가 출석한 경우에는 시공자선정의 건 이외의 안건에 대해서는 회의를 진행하다가 직접 출석자가 과반수에 이르렀을 때 시공자선정의 건에 대한 회의를 진행할 수 있다.

 

◆시공자선정총회와 서면결의서의 문제
조합원은 시공자선정총회와 관련해 서면결의서를 제출할 수 있으나, 개의정족수와 관련해 일정한 제한이 있음은 앞에서 본 바와 같다.

 

조합원 과반수가 직접 참석한 경우에는 서면결의서를 제출한 조합원은 당해 총회에 참석한 것으로 간주하므로 개의정족수 및 의결정족수 산정시 참석 조합원에 포함된다.

 

시공자선정 총회의 경우 건설사 직원 등은 서면결의서를 징구할 수 없는데, 이들이 징구한 서면결의서의 경우 해당 조합원이 출석한 것으로 볼 수 있는지, 당해 서면결의서가 유효인지 여부가 문제된다고 할 것이다.

 

조합원 과반수가 직접 참석했다면 건설사 직원 등이 징구한 서면결의서를 제출한 경우라도 당해 조합원은 총회에 참석한 것으로 취급하는 것이 타당하다.

 

따라서 해당 조합원은 당해 총회에 참석했으나, 시공자 선정의 건에 대한 의사표시는 무효처리 돼야 할 것이다.