재건축부담금은 재건축초과이익환수에 관한 법률에 근거, 조합에게 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 조합원 1인당 평균이익에 따라 10%~50%의 부과율을 적용해 부과하는 부담금이다. 이는 재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수해 주택가격의 안정과 이익 향유의 사회적 형평을 위해서다. 재건축초과이익은 주택재건축사업으로 인해 정상주택가격 상승분을 초과해 해당 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로 본다. 실제로 부담금 도입 과정을 보면 개발이익의 환수보다는 가파르게 상승하는 부동산 가격 안정을 위해 도입된 측면이 강하다. 새 정부 출범과 함께 폐지될 것으로 기대됐으나 실제 폐지되지는 않았다. 그러나 재건축부담금의 정당성과 적정성에 대해서는 여전히 논란이 있다.

 

재건축부담금은 새 정부 출범과 함께 폐지된 기반시설부담금과 같은 재정충당형 특별부담금이 아닌 재건축사업을 억제하기 위한 유도적 특별부담금이다. 즉, 재건축조합이 부담금 납부가 부담이 되면 재건축사업을 추진하지 말라는 의미로 부과하는 것이다. 이런 이유로 재정충당부담금에 엄격하게 적용되는 부담금의 헌법적 정당화 요건을 충족시키지 않아도 헌법에 위반되지는 않는다. 즉, 집단적 동질성과 집단적 효용성은 완화 또는 배제돼도 정당한 부담금이 될 수 있다.

 

그러나 유도적 특별부담금의 경우에도 객관적 근접성과 집단적 책임성의 요건은 엄격한 충족이 필요하다. 그 이유는 객관적 근접성과 집단적 책임성의 요건을 통해 조세와 구별되며 납부의무자들에게 추가적인 특별한 책임을 전가할 수 있는 정당화요소로서 부담금 납부자의 평등권을 침해하지 않기 때문이다. 

 

또 재건축부담금의 납부자들은 재건축을 통해 발생하는 초과이익을 사회에 환원해 이를 국민의 일반적인 주거복지와 주택인프라 구축을 위한 목적에 사용하는데 일반납세자들보다 근접한 지위에 있지 않으므로 집단적 책임성을 부담하지 않는다. 따라서 재건축부담금은 헌법이 정하고 있는 평등의 원칙을 훼손할 여지가 높다.

 

실제적으로 재건축사업으로 자산가치가 상승하더라도 조합원의 납부능력, 즉 담세력을 고려하지 않은 상태에서 획일적으로 부과돼 영세한 조합원에게 부담을 가중시킨다. 이는 재건축 사업추진의 제약요소로 작용함은 물론이고 원주민 재정착 저해 등 부작용이 발생한다. 이명박 정부가 도심지내 주택공급 확대를 위해 각종 재건축 규제를 완화하고 있으나 재건축부담금이 과다하게 부과되고 있어 규제완화 등 정부의 재건축 활성화 대책의 실효성이 떨어지는 정책적 엇박자도 문제다.

 

재건축부담금에 대해서는 재건축조합과 조합원이 재건축을 통해 발생하는 초과이익의 사회 환원을 통해 국민의 일반적인 주거복지와 주택인프라의 구축을 위한 목적에 사용하는데 일반납세자들보다 근접한 지위에 있지 않다고 봐야 한다. 부담금 외에 임대주택, 기부채납 등의 개발이익 환원으로 충분하다고 봐야 한다. 따라서 집단적 책임성의 부과는 적절하지 않다.

 

또 기부채납, 임대주택 의무건설, 소형평형 의무비율 등의 중첩적 부담에 다시 재건축부담금을 부담하는 등 가족 단위의 행복추구권을 극도로 제약해 과잉 금지의 원칙을 훼손할 우려가 있다.

 

재건축부담금은 장기적으로 보유세와 양도세를 통해 개발이익을 환수하는 방향으로 개선하는 것이 바람직하다고 본다. 또 단기적으로 재건축 부담금의 부과율을 하향 조정해 지금의 절반 정도로 조정하는 방안도 검토가 필요하다. 재건축부담금 제도의 개선을 기대한다.