아파트 전매제한예외 대상자, 어떻게 하나

구체적 규정 없어 혼란 가중, 건교부는 뒷짐

분양가상한제에 따라 주택법에 따라 건설되는 주택이 전부 전매제한 대상이 됨으로써 전매제한예외에 대한 해석을 놓고 논란이 일고 있다.

현행 주택법 제38조의2와 제41조의2제1항에 따르면 분양가사항제와 맞물려 주택법에 따라 건설되는 주택은 전부 전매제한이 걸리게 된다.

분양가상한제가 전면적으로 시행되기 전에는 투기과역지구이나 공공택지에서 건설되는 주택 등만이 전매제한이 걸려 전매예외조항에 대한 논란이 크게 일어나지 않았었다.

그러나 분양가상항제의 시행으로 주택법에 의해 지어지는 모든 주택이 전매제한에 걸리게 됨에 따라 전매제한예외에 대한 관심이 높아져 기존에 전매제한예외 조항의 문제점이 부각되고 있는 것이다.

법에 따르면 전매제한예외를 인정받기 위해서는 △세대원 생업상의 사정이나 질병치료 등을 목적으로 세대원 전원이 수도권을 제외한 다른 지역으로 이전하는 경우 △상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 △세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하는 경우 △이혼으로 인해 입주권이나 주택을 배우자에게 이전하는 경우 △토지보상법 제78조의 규정에 의안 이주대책 대상자인 경우 △주택이 경매 또는 공매되는 경우 중 하나에 해당해야 한다.

문제는 이혼의 경우나 이주대책 대상자, 경매의 경우에는 입주권 또는 주택(이하 주택등)의 귀속주체가 확실하기 때문에 문제가 없지만 이를 제외한 다른 경우에 주택등을 어떠한 기준으로 어떻게 매매해야 하는지 법령에서 구체적으로 정하고 있지 않다는 것이다.

단지 법 제41조의2제2항 및 시행령 제45조의2제4항에 따라 주택공사가 매입을 할 수 있다고만 정하고 있어 주택공사가 매입을 거부하거나 매입할 수 없는 경우에는 어떻게 해야 하는지 정하고 있지 않다.

이에 대해 건교부 관계자는 “법의 해석상 주택공사가 매입할 수 없는 경우에는 주택공사가 동의만 해주고 주택공사가 아닌 제3자에게 자유롭게 매매할 수 있는 것으로 해석하는 것이 법의 취지에 맞는 해석”이라며 “법에서 정하지도 않고 위임하지도 않은 사항을 정부에서 임의로 정할 수는 없어 자율에 맡길 수밖에 없다”고 밝히고 있다.

주택공사가 주택등을 매입하는 경우에도 매입비용에 대해 문제점이 지적되고 있다.

법에 따르면 주택공사가 매입할 때 주변 시세는 전혀 고려되지 않고 분양가에 시중은행 정기예금 평균금리(현재 약 5%)를 합한 금액으로 매입하게 된다. 건교부의 해석대로라면 이 경우 주변 주택의 시세가 높다면 굳이 주택공사에 팔지 않고 주택공사의 동의만 받아 제3자에 파는 것이 훨씬 이익이다. 주택등의 우선 매입자로 주택공사를 정하고 있는 법의 취지가 무색해지는 것이다.

반대로 분양가보다 주변시세가 낮아지는 경우에는 주택공사에 매각하는 것이 이익이기 때문에 주택공사가 매입을 거부할 경우 반발이 예상된다.

최악의 경우 자금등의 부족을 이유로 주택공사가 매입을 하지도 않으면서 동의도 하지 않으면 주택등 소유자는 이러지도 저러지도 못하고 발이 묶일 수도 있다.

주택등의 매입비용에 대해서도 법이 정하지 않고 있는데 건교부는 주택공사의 예산으로 처리해야 할 사항이라며 문제될 것이 없다는 입장이다.

전매제한예외 규정의 개선방안을 묻는 질문에 건교부 관계자는 “입법 기관이 아닌 이상 일선 부서에서 어떻게 할 수는 없다”며 “민원이 제기되면 검토해 제도개선 방안에 반영할 수는 있을 것”이라는 입장이다.