도시개발연구포럼 > 입법예고 > 임대주택법 시행령 전부개정안 문제 있다?

임대주택법 시행령이 전부개정 될 전망이다. 특히 분양전환승인제도와 관련 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 지자체장이 임대사업자와 임차인의 의견을 들어 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 2개의 감정평가법인에게 의뢰하도록 했다.
국토해양부는 지난달 27일 임대주택 임차인의 주거안정을 보장하기 위해 분양전환승인제도을 도입하고 분쟁조정위원회 상설조직화, 임대보증금에 대한 보증 미가입 사업자에 대한 제재강화 등을 내용으로 하는 「임대주택법」이 개정(2008.3.21 공포?시행)됨에 따라, 동 법에서 위임된 사항과 그 시행을 위하여 필요한 사항을 정하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선?보완하고자 ‘임대주택법 시행령 전부개정안’(이하 개정안)을 입법예고했다.
이번 개정안의 주요내용을 살펴보면 △모회사 또는 최대출자자가 임대주택 특수목적법인(SPC)의 기금대출금과 임대보증금에 대한 연대보증 제공시 보증가입이 제외되는 부채비율을 90% 이하로 완화(제14조 제5항) △모기업이 부도발생하고 임대사업자의 자기자본이 전부 잠식된 경우 임차인이 분양전환승인 신청가능(제22조 제2항) △분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 지자체장이 임대사업자와 임차인의 의견을 들어 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 2의 감정평가법인에게 의뢰하도록 하고, 평가기준일 및 기한을 명시(제23조 제1항 내지 제3항) △재평가를 위한 이의신청 사유를 감정평가 결과가 관계법령에 위반하여 평가됐거나 부당하게 평가됐다고 인정하는 경우로 한정(제23조 제4항) △이의신청에 따른 재평가는 지자체장이 당초 선정한 감정평가법인에게 의뢰하도록 하되, 당초 감정평가법인에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우 당초 선정한 법인 외의 2개의 감정평가법인에게 의뢰(제23조 제5항) △임대사업자와 임차인이 임대차계약의 해제 및 해지, 갱신거절을 할 수 있는 사유를 명시(제26조 제1항 및 제2항) △임대주택법에 의해 임대의무기간이 30년 이상인 임대주택에 대해 특별수선충당금 적립기준을 국토해양부장관이 개정?고시하는 표준건축비로 규정(제30조 제4항) △임대주택분쟁조정위원회가 효율적으로 운용될 수 있도록 조정위원회의 구성 및 운영 등에 관한 사항을 구체적으로 명시(제32조 및 제33조) △보증미가입 사업자에 대하여 부과하는 과징금의 산정기준과 부과 및 납부절차 등에 대하여 구체적으로 규정(제35조 및 제36조) 등이다.
그러나 이에 대해 임대주택에 입주를 앞둔 주민들의 불만이 높아지고 있다. 특히 개정안 제23조제3항의 감정평가를 의뢰받은 날부터 30일 이내에 완료해야 한다는 조문을 두고 주민들은 “30일이 아닌 20일 이내에 감정평가를 완료하고 임대인 및 임차인(임차인 대표회의)에 감정평가 보고서를 제출해야 한다”고 주장했다.
임대주택 입주예정자인 A씨는 “감정평가를 완료하고도 보고서를 제출하지 않으면 분양전환신고를 할 수 없다”며 “의뢰인에게만 제출하면 다른 당사자는 감정평가 산술평균액을 알 수 없고 통상 감정평가를 하고 1주일 정도면 보고서작성을 완료 할 수 있고 10일의 유예기간도 있으므로 20일이면 충분할 것”이라고 말했다.
전문가들도 “감정평가에 대해서 의의가 있을 경우 재평가를 한다고 했는데 재평가 실시기간이 명시되지 않아 현행법과 별반 다르지 않다”고 지적하고 있다.
임대주택법 제28조제3항의 임차인 대표회의에 관해서 전문가들은 “‘임대사업자는 성실히 협의에 응해야 한다’고 돼 있지만 협의에 성실히 응하지 않을 경우 규제사항이 명시되지 않아 개선해야 한다”며 “개정된 임대주택법에 따라 의무임대기간이 경과하면 분양전환을 해야하는데 임대사업자가 분양전환을 하지 않을 경우 규제사항이 없으면 임대사업자가 분양을 서두르지 않을 수 있다”고 지적했다.
이어 “또 과태료 및 과징금의 규제를 해도 분양을 하지 않을 경우 일정 기간이 지난후 임차인대표회의에서 분양전환 신청을 할 수 있도록 해야한다”며 “이러한 분양전환 기피에 대한 규제가 없으면 최소 2년은 임차인들의 경제적 정신적 손실이 발생할 가능성이 높아 민원 발생의 소지가 있다”고 설명했다.