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아래는 2016.11.2 명지대 부동산대학원 부동산금융론 과목에 제출한 내용 중 일부입니다. 필자가 대안으로 제시한 내용과 11.3 발표한 부동산대책이 유사함을 알 수 있습니다.

주택담보대출 규제강화에 대한 견해

1. 서설

금융당국이 가계대출 감독을 강화하고 있는 가운데, 지난 10월 은행권의 주택담보대출 증가분이 작년 같은 때 40% 수준으로 급감하였다고 한다. 매년 10월이 이사철 최대 성수기라는 점과 매달 중도금 대출의 자연증가분이 생긴다는 점을 고려할 때, 주택담보 대출시장이 지난 달 크게 경색된 것이다.

주택담보대출 규제와 조정은 정권의 정책방향과 국내외 경제상황에 따라 변동되어 왔고, 이 규모가 우리경제에 미치는 파급력이 막강하여 어떻게 규제할 지 쉽게 결론내릴 수 없는 문제이기도 하다.

주택담보대출 규제강화가 우리 사회에 미칠 수 있는 영향을 생각해보고, 대안과 결론을 밝히고자 한다.

2. 헌법상 보장된 국민의 기본권 제한

우리나라는 자유민주적 기본질서에 입각한 시장경제체제를 기본으로 하고 있고, 행복추구권(헌법 제10조), 재산권(헌법 제23조), 개인과 기업의 경제적 자유와 창의를 보장하고 있다(헌법 제119조).

또한 재산권의 내용과 한계를 법률로 정하도록 하고 있고(헌법 제23조), 개인의 자유와 권리도 제한할 수는 있으나, 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다(헌법 제37조 제2항)

이렇듯, 주택담보대출에 대해 정부는 필요한 경우에 법률로써 최소한으로 규제하여야 할 것이다. 그런데, 주택담보대출규제 논의에 대하여 찬반양론이 대립하고, 규제가 우리 경제에 미치는 영향이 긍정적인 것만 있는 것은 아닌 상황에서, 정부가 지침이나 기준 등으로 헌법상 기본권을 제한할 수 있는 경우에 해당하는지 의문이다.

주택담보대출의 부실운영은 일차적으로는 차입자와 대출자인 은행의 경제적 문제이고, 이 리스크를 피하기 위해 은행은 누가 시키지 않아도 대출의 안정성과 회수가능성 등을 판단할 것이다. 즉, 주택담보대출의 실행은 은행이 차입자의 개인별 재산상황, 신용상태 등을 파악하여 규제하면 족한 것이지, 국가가 개인별 특성을 고려하지 않고 일률적인 기준을 세워서 적용할 것은 아니다.

규제강화는 국민의 주거생활을 불안정하게 한다.
주택담보대출로 인해 자가 주택을 마련하여 거주할 수 있다면 이는 국민의 주거생활안정에 크게 기여하게 될 것이다. 임차인은 특별법인 주택임대차보호법으로 어느 정도 보호받을 수 있지만 근본적으로 자가 주택에 거주하는 것보다 주거의 안정이 떨어질 수밖에 없다.

그런데, 대출규제를 강화해서 내집 마련의 꿈을 실현하기 힘들게 한다면 주택구입자금을 모으기 위한 상당기간 동안 주거의 복지수준은 불만족스럽게 된다.

3. 국민의 경제적 효용수준 및 경제성장의 저해

주택담보대출은 주택을 담보로 하는 빚이다.
자기의 경제적 능력에 비해 빚을 많이 지면 안 되는 것은 상식이지만, 빚이 전혀 없는 것이 반드시 바람직하다고 할 수도 없다. 이는 현재의 가처분(假處分)소득 이내에서만 소비를 한다는 것이고 미래 소득을 미리 앞당겨서 쓸 수는 없다는 의미이다.

그러나 거시경제학에서 설명하는 소비모형에서도 알 수 있듯이, 미래 소득을 앞당겨서 현재 소비하고 그만큼 미래의 소비를 줄인다면, 총 효용(效用)이 증가될 수 있다.
주택담보대출도 마찬가지이다. 주택을 담보로 빚을 내어 미래에 있을 소득을 앞당겨 현재의 주거비에 투입하는 것이 효용을 증가시킬 수 있다.

또한 규제 완화는 주택거래의 활성화, 담보대출만큼 유동성 증가, 통화량 확대로 이어져 경제에 활력을 불어넣을 수 있다. 우리나라의 경제구조가 장기 저성장구조로 나아가고 있는 만큼, 통화량 긴축정책은 우리 경제를 저성장의 늪에서 허우적거리게 할 수도 있다.

4. 주택담보대출 증가에 대한 우려의 시각
반면 주택담보대출 규제 완화에 대한 반론도 만만치 않다.
주택담보대출은 가계부채를 늘리고 부동산거품이 붕괴되면 많은 사람들이 집을 잃게 될 것이라는 우려가 많이 있다.
하우스푸어의 문제를 우려하는 시각을 말하는 것으로, 이는 말 그대로 무리하게 대출을 받은 결과로서 개인의 선택에 따른 문제일 뿐이다. 이러한 일부의 오판과 일탈을 막기 위해 주택담보대출을 규제해야 한다는 시각은 ‘자동차 사고를 막기 위해 장기간 운행을 줄여야 한다.’는 주장처럼 주객이 전도된 것이다.
또한, 최근의 조사에 따르면 가계부채에서 문제가 되는 것은 신용대출, 자영업자 대출 등이며, 주택담보대출은 상환기간이 장기이고 금리도 낮아 다른 대출보다 위험성이 낮은 것으로 나타났다.

5. 대안
주택담보대출 규제를 완화하는 것 외에도 일부 법령을 보완하는 것이다.
수도권 분양권시장이나 강남4구를 주축으로 하는 재건축시장 및 강북의 일부 재개발시장으로 투기자금이 몰려드는 가장 중 하나는 완화된 「주택공급에 관한 규칙」을 손질하는 것도 방법이 될 것이다.
예를 들어, 분양권 전매금지, 청약재당첨금지, 청약가점제의 확대, 청약1순위 강화 등 실수요자를 위주로 한 처방이 먼저라는 것이다.

6. 결론
주택담보대출규제로 인해 대출수요자들이 제2금융권으로 이동하고, 가계 빚 체질이 악화되는 ‘풍선효과’과 실제로 나타나고 있음이 통계적으로 확인되고 있다.

국민은 거주·이전의 자유를 가지고, 국민의 재산권 규제는 법률에 의해서 규제하는 것이 법적안정성이 있다. 지금처럼 법률 아닌 행정기관의 지침이나 예규 등으로 부정기적으로 규제하는 것은 주택은 삶의 터전이자 국민들의 가장 큰 재산권을 침해하는 것이다.

기본적으로 주택담보대출은 국민의 사적차지 및 계약자유의 원칙에 맡겨두되 필요한 경우 개인별로 처해진 상황에 따라 규제하는 것이 바람직하며, 미비된 법령을 손질해야 한다.

부동산투기를 잡는다고 하여, 서민만 때려잡은 부동산대책이 되어서는 안 된다.